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Büromärkte im Umbruch: Die Bifurkation im Office-Segment

Die Büroimmobilienmärkte befinden sich in einer Phase zunehmender Divergenz, die sich nach unserer Einschätzung in den kommenden Jahren weiter verstärken wird. Einerseits sehen wir hochwertige Büroobjekte in zentralen Lagen, die sich gut vermieten lassen. Andererseits unterliegen ältere Büroflächen in weniger attraktiven Lagen einer stetigen Preiskorrektur. Diese „Office Bifurcation“ spiegelt sich auch in den Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen wider.

Ein „Flight to Quality“ prägt die Entwicklung auf den globalen Büroimmobilienmärkten:
Moderne und hochwertige Flächen in den Zentren oder in gut angebundenen Lagen der Metropolen zeichnen sich durch eine hohe Mietnachfrage aus. Die entsprechenden Spitzenmieten steigen zumeist und liegen in einigen Lagen in München und Frankfurt am Main bereits bei rund 50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Neben den Anforderungen an Lage und Qualität ist es außerdem preisentscheidend, ob sich die Flächen flexibel an die individuellen Bedürfnisse der Mieter anpassen lassen und nachhaltigen Kriterien genügen, indem sie zum Beispiel das Wohlbefinden der Büro-Arbeitenden verbessern, Zusammenarbeit begünstigen und einen möglichst energieeffizienten Betrieb erlauben.

Der Preisdruck bei Büro-Spitzenmieten wird weiter zunehmen

Die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten haben zuletzt die Bautätigkeit reduziert. Zeitgleich geben vor allem innerstädtische Bauämter anderen Nutzungen wie Wohnen Priorität. Es ist davon auszugehen, dass das künftige Angebotswachstum von Büroflächen weiter sinken wird, wodurch der Nachfrageüberhang und der Preisdruck im hochwertigen Produktsegment weiter anwachsen.

Auf der anderen Seite des Spektrums finden sich ältere und oftmals sanierungsbedürftige Objekte in schlechteren Lagen mit ungenügender Verkehrsanbindung und verbesserungswürdiger Energie- und Ökobilanz. Ohne erhebliche Investitionen laufen viele dieser Bürogebäude Gefahr, zu schwer vermietbaren „Stranded Assets“ zu werden. Selbst bei noch akzeptabler Vermietung sind die Höhe und das Wachstumspotenzial der Mietzinsen stark begrenzt. Sowohl Investoren als auch Finanzierer wenden sich zunehmend von solchen Objekten ab.

In Konkurrenz zum Heimarbeitsplatz

Natürlich gibt es keine scharfe Trennlinie zwischen diesen beiden Extrempolen. Die meisten Bestandsimmobilien dürften sich irgendwo dazwischen einordnen lassen. Gleichwohl gibt es eine klare Marktbewegung in Richtung hoher Qualität. Dazu trägt das Home- beziehungsweise Remote-Office maßgeblich bei, denn die Büroflächen konkurrieren nunmehr mit dem Heimarbeitsplatz.

Derwent London und Icade SA im Vergleich

Der signifikante Unterschied zwischen beiden Unternehmen liegt vor allem in der Qualität des Immobilienportfolios begründet. Darüber hinaus dürften natürlich auch weitere Faktoren dafür verantwortlich sein, wie die generelle Kapitalmarktentwicklung an den Börsen in London und Paris, Währungseffekte, die gesamtwirtschaftliche Situation in beiden Ländern oder auch Bilanzstruktur und Finanzierungsquote beider Unternehmen und vieles mehr.

Derwent London: High-Quality Play in London

Derwent London verfügt über ein Portfolio erstklassiger Büroflächen in Top-Lagen in der britischen Hauptstadt, einem der wichtigsten Arbeitsmärkte und Finanzplätze der Welt. Bei unserem Besuch in London konnten wir uns selbst ein überzeugendes Bild vom Immobilienportfolio machen, unter anderem vom Brunel Building im Londoner Stadtteil Paddington oder von laufenden Entwicklungsprojekten wie dem 25 Baker Street-Development. Mit rund 3,4 Milliarden Pfund Net Asset Value (NAV) zum 30. Juni 2024 und 2,2 Milliarden Pfund Marktkapitalisierung zum 30. Dezember 2024 weisen sie zudem einen noch immer relativ hohen NAV-Discount auf.

Icade SA: Neuausrichtung des Portfolios

Icade SA: Neuausrichtung des Portfolios Icade SA ist kein reiner Büro-Bestandshalter mit Mischnutzungsaspekten, sondern auch Verkaufsentwickler von Wohnprojekten. Außerdem hält das Unternehmen ein Residual an einem Healthcare-Immobilienportfolio. Gleichwohl besteht der Großteil des Icade-Portfolios aus Büroobjekten, die vor allem in und bei Paris und anderen französischen Städten liegen. Darunter befinden sich sowohl hochwertige Objekte in guten Lagen als auch instandhaltungsbedürftige Objekte, welche zur Repositionierung vorgesehen sind. Im Portfolio befinden sich auch zwei Business-Parks mit jeweils mehr als 200.000 Quadratmeter Mietfläche. Das Unternehmen sieht deshalb seit Anfang des Jahres 2024 vor, sein Büroportfolio zu optimieren oder in andere Nutzungsarten wie Wohnungen oder Hotels umzuwandeln. Zudem wurde die Büro-Pipeline reduziert und Kapazitäten wurden gegen Initiativen in Nutzungen wie Mixed-Use, Light Industrial oder Rechenzentren eingetauscht. Die in der „ReShape“-Strategie vorgesehenen Maßnahmen sind dem Management durchaus zuzutrauen, aber bis zum Projekthorizont sind noch viel Zeit und Mittel notwendig. Der Marktwert von 1,74 Milliarden Euro (30.12.2024) steht einem NAV in annähernd dreifacher Höhe (4,75 Milliarden Euro zum 30.06.2024) gegenüber – und weist damit einen sehr hohen Discount auf, der die geringere Bewertungssicherheit des Icade-Portfolios widerspiegelt.

Mehr zum Thema NAV-Spreads börsennotierter Immobilienunternehmen erfahren Sie auch im aktuellen „AVENTOS Listed Real Estate Report“: PDF ansehen

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