Investorenbrief No. 7

Liebe Co-Investorinnen und Co-Investoren,

an den Aktienmärkten haben wir in den vergangenen sechs Monaten eine weltweite Hausse erlebt. Die wichtigsten Indizes haben teilweise neue Rekordstände erreicht, beispielsweise der S&P 500 oder auch der DAX, oder notieren zumindest nahe an ihren bisherigen historischen Höchstständen. In diesem Umfeld konnten auch die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen und REITs nach den starken Kursrückgängen infolge der Zinsanstiege wieder etwas an Boden gut machen, sie liegen aber anders als der Gesamtmarkt zumeist noch immer deutlich unter den Niveaus von vor der Zinswende.

Neben den Schwierigkeiten einiger Projektentwickler sowie den Vorgängen rund um die Signa-Gruppe stehen derzeit die Immobilienfinanzierer unter besonderer Beobachtung. In Deutschland gilt das vor allem für die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) als einziges größeres börsennotiertes Institut mit dieser spezialisierten Ausrichtung. Dass die Bank selbst mit ihrer Geschichte als Teil der damaligen Hypo Real Estate nunmehr von der „größten Immobilienkrise seit der Finanzkrise“ spricht, mag böse Erinnerungen wecken. Gleichwohl sind wir von einer globalen Immobilien- und Finanzkrise wie in den Jahren ab 2007 weit entfernt. Die größten Risiken scheinen derzeit im US-Gewerbeimmobiliensektor zu schlummern, insbesondere bei weniger hochwertigen Büroimmobilien. Allerdings sind die Märkte heutzutage transparenter geworden, als es damals bei den verbrieften Subprime-Krediten der Fall war. Darüber hinaus sind die Banken ausreichend kapitalisiert.

Unser Immobilienaktienfonds „AVENTOS Global Real Estate Securities Fund“ investiert nicht in Immobilienfinanzierer, weder in Kreditinstitute als Senior-Lender noch in Mezzanine-Anbieter. Auch unser Fonds hat sich im abgelaufenen Halbjahr (per 29.02.2024) im Zuge der Marktentwicklung erholt, die Fondsanteile (S-Tranche) konnten in dem Zeitraum um 2,6 Prozent zulegen, lagen damit aber noch immer leicht unter dem Wert zum Zeitpunkt der Auflegung vor dreieinhalb Jahren. Darin spiegelt sich vor allem das deutlich veränderte Zinsumfeld wider. Seit September 2023 hat es jedoch keine weitere Zinserhöhung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) mehr gegeben, wodurch sich die Lage an den Immobilienmärkten stabilisieren konnte. Die Erwartungen bereits in Kürze 
sinkender Leitzinsen dürften allerdings etwas verfrüht sein. Vor diesem Hintergrund halten wir die Einstiegskurse an den Listed-Real-Estate-Märkten nach wie vor für überwiegend günstig und die Abschläge gegenüber den Bewertungen der Immobilienbestände („NAV-Spread“) in einigen Sektoren für übertrieben. Darin unterscheidet sich Listed Real Estate grundlegend von in Immobilien investierten offenen oder geschlossenen Alternativen-Investmentfonds-Strukturen. Im Vergleich dazu sehen wir derzeit eine „umgekehrte Liquiditätsprämie“ an den Listed-Real-Estate-Märkten, die Investoren aus unserer Sicht nicht ungenutzt lassen sollten.

Heute senden wir Ihnen zudem vorab unseren ersten „AVENTOS Listed Real Estate Report“. Diesen werden wir in der kommenden Woche erstmals offiziell veröffentlichen. Mit diesem neuen Report, der künftig im Sechs-Monats-Turnus erscheinen wird, möchten wir Sie und eine breitere Öffentlichkeit regelmäßig über die Entwicklungen und die aus unserer Sicht maßgeblichen Kennzahlen am Markt für börsennotierte Immobilienunternehmen und REITs informieren. Wir hoffen, dass Ihnen das Format zusagt.

Herzliche Grüße
Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel
Oliver Puhl
Dr. Karim Rochdi

MÄRKTE:
DATA-CENTER – DRINGEND BENÖTIGTE INFRASTRUKTUR

Eine von traditionellen Investoren oftmals nicht ausreichend gewürdigte Investmentchance stellt die Nutzungsart „Digital Real Estate“ dar. Darunter verstehen wir physische, immobile Objekte, die zur Aufrechterhaltung der digitalen Infrastruktur benötigt werden. Das sind in erster Linie Rechenzentren oder „Data Center“, aber beispielsweise auch Mobilfunkmasten.

Vor allem auf Data-Center ist derzeit ein regelrechter „Run“ zu beobachten. Nur zum Vergleich: Um eine ähnliche Abdeckung wie in den USA zu erreichen, fehlen in Deutschland derzeit mindestens 50 Prozent der dafür benötigten Data-Center. Die „Cloud“ spielt sich mitnichten in den Wolken ab, sondern benötigt auch physische Speicherkapazitäten. Diese sind immer dringender gefragt, je größer das zu speichernde globale Datenvolumen wird – und das wächst exponentiell. Hinzu kommen 
speziell in Deutschland auch regulatorische Treiber wie die Datenschutz-Grundverordnung (DSGV). Viele Behörden und Unternehmen achten darauf, dass ihre Daten auf Servern in Europa und nicht in den USA oder gar China gespeichert werden.

Doch der gelistete Markt ist relativ begrenzt, entsprechende Spezialisten gibt es derzeit nur fünf:

•  Digital Core REIT (SGXC50067435), Singapur

•  Digital Realty Trust Inc. (US2538681030), USA

•  Equinix Inc. (US29444U7000), USA

•  Keppel DC REIT (SG1AF6000009), Singapur

•  NEXTDC (AU000000NXT8), Australien

Die Aktien der Unternehmen aus den USA und Australien haben sich in den vergangenen Monaten und Jahren bereits sehr stark entwickelt, vor allem Digital Realty und NEXTDC mit rund 50 beziehungsweise 65 Prozent Plus binnen Jahresfrist per Ende Februar 2024. Branchenführer ist unumstritten Equinix mit einer Marktkapitalisierung von mehr als 84 Milliarden US-Dollar (Ende Februar 2024).

Ein Großteil der Kurssteigerungen der vergangenen Jahre geht auch auf das substanzielle Wachstum der Portfolios zurück, deren Bewertungen durch Zukäufe, Neubau und Mietsteigerungen stetig vergrößert wurden. Und gerade in Anbetracht der hohen ungedeckten und weiter wachsenden Nachfrage sehen wir weiterhin positives Entwicklungspotenzial. Zwar sollten einzelne Titel des Segments ob der Möglichkeit von zukünftigen Übertreibungen aufgrund des sehr positiven Sentiments eine besondere Aufmerksamkeit erfahren, wie auch erste kritischere Research-Reports kommentieren. Die fundamentale Wachstums-Story jedoch halten wir für nach wie vor intakt.

SPOTLIGHT: CAMDEN PROPERTY TRUST (CPT)

Der US-Immobilienmarkt macht gerade Schlagzeilen. Dabei wird allzu häufig kaum differenziert. Wenn etwa von „Gewerbeimmobilien“ die Rede ist, sind zumeist de facto Büroimmobilien gemeint, zum Teil auch noch Einzelhandel. Andere gewerbliche Nutzungsarten wie Hotel, Logistik oder Digital Real Estate – zum Beispiel Data-Center (siehe oben) – tauchen dabei gar nicht auf. Bei Wohnimmobilien sieht die Lage in den USA sogar ganz anders aus – und sollte von Anlegern noch viel stärker und detaillierter beachtet werden.

Zunächst einmal wird oftmals verkannt, dass es den einen, homogenen US-Immobilienmarkt gar nicht gibt. Die USA als riesiger Gesamtmarkt mit rund 330 Millionen Einwohnern setzen sich vielmehr aus einer Vielzahl unterschiedlicher Teilmärkte zusammen, die ganz unterschiedliche Dynamiken aufweisen. Das wirkt sich auch auf die Renditen und Potenziale von Wohnimmobilien-Investments aus, deren Marktgröße in Deutschland oftmals unterschätzt wird. Denn anders als hierzulande landläufig angenommen, wohnt eben nicht nur eine kleine Minderheit der 
US-Amerikaner zur Miete. Zwar ist die Wohneigentumsquote mit circa 66 Prozent höher als in Deutschland, doch im Umkehrschluss bedeutet das, dass ein Drittel der US-Haushalte Mieterhaushalte sind.

Ein großer Trend der vergangenen Jahre ist das überproportional starke Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum im Sunbelt, also den Bundesstaaten im Süden des Landes. Die genauen Abgrenzungen verschwimmen im Einzelnen, doch zumeist erstreckt sich die Definition des Sunbelts auf 15 Bundesstaaten. Hierzu zählen unter anderem Florida, das Gebiet südlich der Appalachen als auch die klassischen „Südstaaten“ der USA.

Die Metropolen dieser Staaten haben sich zu starken Magneten in der US-amerikanischen Binnenmigration sowie bei der Ansiedlung von Unternehmensstandorten entwickelt – vor allem im Wettbewerb mit dem Rustbelt und mit den klassischen Küstenmetropolen. Dafür gibt es zahlreiche, auch ganz unterschiedliche Gründe: niedrigere Steuern, geringere Lebenshaltungskosten, weniger Kriminalität, bessere Infrastruktur und Bildungseinrichtungen, angenehmeres Klima und manches mehr.

Deshalb lag es für uns nahe, unsere Allokation in US-Wohnimmobilien – auch im Hinblick auf die Diversifizierung – stärker in Richtung Sunbelt auszurichten. Dabei fiel die Wahl auf Camden Property Trust (CPT), einen in Houston ansässigen Wohnbestandshalter und Vermieter von rund 59.800 Apartment-Einheiten, die zu etwa 85 Prozent im Sunbelt verortet sind.

Die Gründe, die aus unserer Sicht für CPT und nicht für eine andere Aktie mit ähnlicher strategischer Portfolioausrichtung sprechen, sind die folgenden: 

• Hochwertige Multifamily-Assets in resilienten beziehungsweise wachstumsstarken Metropolregionen wie Houston, Phoenix, Atlanta oder auch Washington, D.C.; oder Ø-Baualter 14 Jahre

• 95 Prozent Belegungsquote; überwiegend junge Mieter mit überdurchschnittlichem Einkommen

• Starke und transparente Bilanz mit hohem Eigenkapital und geringem Leverage (24,5 Prozent)

• Erfahrenes und diszipliniertes Management, gute Governance-Strukturen

• Günstiger Einstiegszeitpunkt nach überdurchschnittlich hohen Kursverlusten; Market-Cap ca. 11 Milliarden US-Dollar (Anfang März 2024), Bewertung der Assets: 16,4 Milliarden Dollar

• NAV-Discount per Share nach unserer Berechnung bei ca. 20 Prozent

Wie immer ist zu beachten, dass es sowohl im Sunbelt als auch in den Gateway-Cities an Ost- und Westküste stärkere und schwächere Standorte gibt. Allzu pauschal sollte eine Bewertung daher nicht gefällt werden. Wir halten zum Beispiel die oftmals eher negative Beurteilung der Metropolen Kaliforniens zumindest für übertrieben. So ist auch CPT zu einem kleineren Anteil in Kalifornien investiert, das nicht mehr zum Sunbelt gezählt wird. Gleichzeitig gehört etwa Mississippi sicher nicht zu den stärkeren Standorten im Sunbelt. Deshalb ist eine Einzelbetrachtung der Portfolios immer wichtig und sinnvoll.

AVENTOS CAPITAL MARKETS - NEWSTICKER

• Wir sind sehr stolz darauf, als noch immer recht junges und kleines Unternehmen die  Auszeichnung „Great Place to Work“ erhalten zu haben, sowohl als einer der besten Arbeitgeber in Berlin-Brandenburg als auch im „kleinen Mittelstand“ bundesweit. 

• Genauso stolz sind wir auf unser erstes Firmenjubiläum: Wir feiern fünf erfolgreiche Jahre  AVENTOS! Unser Dank gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die sich unermüdlich für den Erfolg unserer Firma einsetzen, aber natürlich auch unseren Geschäftspartnern, Wegbegleitern und allen, die von Anfang an an den Erfolg unserer Idee geglaubt und uns unterstützt haben

RECHTLICHE HINWEISE/DISCLAIMER:
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Wertpapiergeschäfte sind grundsätzlich mit Risiken, insbesondere dem Risiko des Totalverlustes des eingesetzten Kapitals, behaftet.

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Informationen sind unverbindlich und enthalten keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit und dienen allein der Orientierung und Darstellung von möglichen geschäftlichen Aktivitäten.

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