Die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen sind ein eleganter Weg des indirekten Immobilien-Investments – und zugleich ein sehr vielschichtiger. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten und häufigsten Fragen rund um Immobilienaktien und ihre Vorteile, die Anlagestrategie von AVENTOS Capital Markets (ACM) sowie zum Immobilienaktienfonds AVENTOS Global Real Estate Securities.
Was genau versteht man unter börsennotierten Immobilienunternehmen?
Dabei handelt es sich um börsennotierte Aktiengesellschaften, deren ausschließliches Ziel in der Investition, der Bestandshaltung, der Entwicklung und der Verwaltung von Immobilien besteht. Entsprechend stammen die laufenden Erträge nahezu ausschließlich aus Vermietung und Verpachtung der jeweiligen Objekte.
Wie viele börsennotierte Immobilienunternehmen gibt es weltweit und wie groß ist dieser Markt?
Weltweit gibt es derzeit mehr als 3.000 börsennotierte Immobilien-AGs mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt mehr als drei Billionen Euro. Das entspricht etwa zwölf Prozent des gesamten weltweiten Immobilienvermögens.
Was sind REITs?
Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um eine in vielen Ländern der Welt verbreitete Sonderform von Immobilien-AGs. Um den REIT-Status zu erlangen, müssen die Unternehmen zum Beispiel in Deutschland unter anderem mindestens 75 Prozent ihrer Erträge aus der Vermietung von Immobilien erwirtschaften, mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investiert haben und mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses als Dividende an die Anleger ausschütten. Umgekehrt findet keine Besteuerung der Gewinne auf Unternehmensseite statt. Ähnliche Regeln gelten in anderen Ländern.
Worin unterscheiden sich börsennotierte Immobilien-AGs von Immobilienfonds?
Bei Immobilienfonds handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen an Kommanditgesellschaften (geschlossene Fonds) oder Sondervermögen (offene Fonds). Diese Fondsanteile sind nur begrenzt handelbar: Geschlossene Immobilienfonds haben feste Laufzeiten, ein Verkauf der Anteile während der Laufzeit ist nicht vorgesehen. Bei offenen Immobilienfonds ist eine Rückgabe der Fondsanteile nur unter Wahrung von Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen sowie unter Berücksichtigung eventueller Rückgabeabschläge möglich. Ein liquider Börsenhandel findet nur bei sehr großen offenen Fonds über einen unregulierten Zweitmarkt statt. Bei börsennotierten Immobilienaktien hingegen handelt es sich um ein liquides Wertpapier, das börsentäglich ge- und verkauft werden kann.
Sind Immobilienaktien nicht viel volatiler als andere Formen des Immobilien-Investments?
Wie alle börsennotierten Aktien unterliegen auch Immobilienaktien zum Teil den Schwankungen an den Kapitalmärkten, während andere Immobilien-Investments – wenn überhaupt – lediglich in regelmäßigen Abständen stichtagsbezogen gutachterlich bewertet werden. Insofern sind weite Teile der Volatilität dieser Investments für Marktteilnehmer lediglich nicht sichtbar, da kein regelmäßiger Handel erfolgt. Bei langfristiger Betrachtung zeigt sich indes, dass die Entwicklung von Immobilienaktien stärker mit der Entwicklung der Immobilien- als der Aktienmärkte korreliert.1
1 Martin Hoesli, Elias Oikarinen: „Does Listed Real Estate Behave Like Direkt Real Estate?“, EPRA 2019: https://prodapp.epra.com/media/Does_listed_real_estate_behave_like_direct_real_estate_updated_and_broader_evidence_1579519010027.pdf
In welchen Ländern und Nutzungsarten sind börsennotierte Immobilienunternehmen besonders stark vertreten?
Der größte Teil der Marktkapitalisierung börsennotierter Immobilien-AGs befindet sich in Asien/Pazifik (44 %) und Nordamerika (39 %), insbesondere in den USA. Europa spielt eine relativ untergeordnete Rolle (16 %). Nimmt man den MSCI World Real Estate Index zum Maßstab, so entfielen Ende 2020 rund 30 Prozent der Marktkapitalisierung auf Spezialimmobilien (Sendemasten, Datencenter etc.), gefolgt von Logistik-/Industrial-Immobilien mit elf Prozent. Büroimmobilien haben hierbei nur einen Anteil von zehn Prozent.
Gibt es auch Indizes, die börsennotierte Immobilienaktien abbilden – und somit auch entsprechende Indexfonds (ETFs)?
Es gibt auf Immobilienaktien beziehungsweise REITs spezialisierte Indizes, beispielsweise von MSCI, S&P oder Dow Jones, die eine Benchmark darstellen können. Einige ETF-Anbieter haben auch entsprechende Indexfonds aufgelegt. Der Investmentansatz von AVENTOS Capital Markets geht jedoch davon aus, mit der eigenen aktiven Titelauswahl diese Indizes schlagen zu können. Die existierenden Immobilien-ETFs gewichten weiterhin ihre Einzelpositionen nach deren Marktkapitalisierung, kaufen insofern tendenziell teure Titel nach und verkaufen Titel, die im Preis gefallen sind.
Wie hat sich die Rendite von Immobilienaktien im Vergleich zu anderen Assetklassen entwickelt?
Ein Vergleich mit anderen Aktien-Teilmärkten ist immer vom ausgewählten Zeitraum abhängig. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre bis Ende 2020 zeigen REITs beispielsweise eine leichte Outperformance gegenüber einem breit diversifizierten europäischen Aktienportfolio. Im Vergleich zu Immobilienfonds hingegen lag die Performance von REITs in den vergangenen 20 Jahren etwa sechsmal so hoch.
Könnte der Einstieg bei einer Aktie kursbeeinflussend wirken? Ab welchen Volumina wäre damit zu rechnen?
Ob der Einstieg bei einer Aktie kursbeeinflussend wirkt, hängt in erster Linie davon ab, wie groß das Investment im Verhältnis zur gesamten Marktkapitalisierung, zum Streubesitz sowie zum täglichen Handelsvolumen ist. Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Doch bei sehr liquiden Aktien sehr großer Unternehmen hat ein einzelner Investor nur in Ausnahmefällen eine signifikant kursbeeinflussende Wirkung. AVENTOS Capital Markets investiert jedoch nur in Titel mit ausreichender Marktkapitalisierung und guter Handelbarkeit.