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In unserem Glossar haben wir die wichtigsten Begriffe von A-Z zum Thema Immobilienaktien gesammelt und erläutert. Mit Hilfe dieser kurzen Texte kann sich jeder, egal mit welchem Wissensstand, einen schnellen Überblick über eine Vielzahl von Themen verschaffen.

A

Aktie

Aktien sind verbriefte Unternehmensanteile. Das bedeutet, dass Investoren mit dem Kauf einer Aktie einen Anteil am Eigenkapital des entsprechenden Unternehmens erwerben; sie werden also Miteigentümer. Um Aktien ausgeben zu können, muss das Unternehmen in Deutschland als Aktiengesellschaft (AG), Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) oder Europäische Gesellschaft (Societas Europaea, SE) firmieren. In anderen Ländern gibt es entsprechende Rechtsformen, zumeist unter anderen Namen.

Als Miteigentümer sind Aktionäre an der wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens beteiligt. Auf der Hauptversammlung sind sie in der Regel stimmberechtigt: Sie können über die Strategie des Unternehmens, wichtige Kapitalmaßnahmen und die personelle Besetzung von Vorstand und Aufsichtsrat mitbestimmen. Ihr Stimmgewicht richtet sich nach der Höhe ihrer Beteiligung. Allerdings gibt es in einigen Fällen auch stimmrechtslose Aktien. Außerdem sind Aktionäre dividendenberechtigt, das heißt, sie werden entsprechend ihrem Anteil an einer Gewinnausschüttung beteiligt.

Aktien können, müssen aber nicht an einer Börse notiert sein. Der börsenbasierte Aktienhandel gehört – zusammen mit dem Anleihehandel – zu den größten und liquidesten Kapitalanlageformen überhaupt auf der Welt. Der wichtigste Aktienmarkt in Deutschland ist die Deutsche Börse in Frankfurt am Main, vor allem mit ihrer elektronischen Handelsplattform Xetra. Ist die Aktie börsennotiert, kann ihre Bewertung an der Börse je nach Angebot und Nachfrage stark schwanken.

Aktiengesellschaften können durch die Ausgabe neuer Aktien neues Eigenkapital von Investoren einsammeln. Der Anteil bestehender Investoren wird dadurch verwässert. Wie groß der Anteil einer einzelnen Aktie am gesamten Eigenkapital eines Unternehmens ist, hängt von der Stückelung ab. Je größer die Stückelung, desto kleiner der Anteil.

Immobilienaktien sind – ebenso wie die meisten REITs – ebenfalls nichts anderes als Aktien, allerdings mit der Besonderheit, dass es sich bei den dahinterstehenden Gesellschaften um Unternehmen aus der Immobilienbranche handelt.
 

Aktienfonds

Ein Aktienfonds ist ein Investmentfonds, der in börsennotierte Aktien investiert. In den meisten Fällen bündelt der Aktienfonds das Kapital von vielen privaten oder institutionellen Investoren und legt dieses in ein mehr oder weniger breit gestreutes Aktienportfolio an.

Dabei kann ein Aktienfonds unterschiedliche Anlagestrategien verfolgen, zum Beispiel eine branchenspezifische oder geografische Aktienauswahl treffen, sich auf dividendenstarke Aktien konzentrieren oder Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen. Der Vielfalt der unterschiedlichen Anlagestrategien sind praktisch keine Grenzen gesetzt. Auch Immobilienaktienfonds verfolgen eine bestimmte Strategie: Sie konzentrieren sich auf die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen und REITs.

Eine wichtige Unterscheidung besteht zudem zwischen aktiv gemanagten Aktienfonds und Fonds mit passiver Kapitalanlage wie vor allem die passiven Indexfonds. Fondsanteile können ähnlich wie Aktien an einer Börse handelbar sein, dies ist aber nicht zwingend.

Regulatorisch handelt es sich bei Aktienfonds in Deutschland zumeist um sogenannte Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere (OGAW). Das unterscheidet sie von alternativen Investmentfonds (AIF), die in illiquide Anlageklassen wie Immobilien, Infrastruktur oder Private Equity investieren können.

Aktives Fondsmanagement

Bei Aktienfonds wird zwischen zwei grundsätzlichen Ausrichtungen unterschieden: einem aktiven Fondsmanagement und einer passiven Anlagestrategie. Bei einem aktiven Fondsmanagement bestimmt ein Fondsmanager aktiv über die Kapitalallokation des Fonds. Das kann sowohl auf Basis eigener Einschätzung und Analyse durch den Fondsmanager erfolgen (diskretionär) als auch weitgehend automatisiert aufgrund quantitativer Signale und Modelle (algorithmisch), wobei diese Modelle von Fondsmanagern entwickelt wurden.

Im Unterschied dazu bildet ein passiver Aktienfonds (zumeist ein Exchange Traded Fund, ETF) einen bereits bestehenden Aktienindex, beispielsweise den DAX oder den MSCI World, möglichst identisch ab. Der Fondsmanager nimmt somit keine aktive Aktienauswahl vor und greift nicht in die Kapitalallokation ein.

Da aktives Fondsmanagement mit einem größeren Verwaltungsaufwand einhergeht, fallen für den Anleger in der Regel höhere Kosten an als bei einem passiven Fonds. Gleichzeitig bietet nur ein aktives Fondsmanagement die Chance auf eine Outperformance. Ein passiver Fonds hingegen kann in der Regel nur die jeweilige Marktentwicklung abbilden.
 

Aktiengesellschaft

Eine Aktiengesellschaft, in Deutschland meist als AG oder auch SE (Societas Europaea) abgekürzt, ist eine Rechtsform von Unternehmen, bei der das Kapital auf eine Vielzahl von Aktien aufgeteilt wird. Aktien sind verbriefte Unternehmensanteile, die in der Regel relativ einfach von einem auf einen anderen Investoren übertragen werden können und es ermöglichen, schon mit relativ kleinen Beträgen Unternehmensanteile zu erwerben. Häufig entfallen die Aktien auch auf eine große Anzahl von Aktionären – das ist die eigentliche Idee dahinter –, aber das ist nicht zwingend. Dies bedeutet, dass eine AG häufig von vielen verschiedenen Personen oder Institutionen besessen wird. Jeder Aktionär besitzt dabei eine bestimmte Anzahl an Aktien, die seine Anteile am Unternehmen repräsentieren. Das mit der Emission von Aktien eingesammelte Kapital geht als Grundkapital in die AG ein. Aktien sind häufig an einer Börse notiert und können dort gehandelt werden.

Die Geschäftsführung der AG besteht aus einem Vorstand, den der Aufsichtsrat beruft und der von den Aktionären bestätigt wird. Die Interessen der Aktionäre werden durch die Vertreter der Kapitalseite im Aufsichtsrat vertreten. Aktionäre haben außerdem das Recht, bei wichtigen Entscheidungen des Unternehmens, wie zum Beispiel der Wahl der Verwendung des Gewinns, auf der Hauptversammlung abzustimmen. Dies gilt allerdings nur für Stammaktien, denn nur sie beinhalten Stimmrechte. Preferred Stocks, auch Vorzugsaktien genannt, umfassen keinerlei Stimmrechte.

Im Falle einer Insolvenz einer AG haften Aktionäre nur mit ihrem investierten Kapital. Um neues Kapital zu generieren, können AGs mit Zustimmung der Aktionäre allerdings auch neue Aktien ausgeben, die die Anteile der bestehenden Aktionäre verwässern. Die AG ist eine verbreitete Rechtsform für große Unternehmen und ermöglicht es auch privaten Anlegern, direkt in die Unternehmen zu investieren.  
 

B

Börse

Eine Börse ist ein Marktplatz für verschiedene handelbare Güter wie Waren, Rohstoffe, Energie, Emissionsrechte, Termingeschäfte – vor allem aber für Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen. Mitunter wird der Begriff „Börse“ synonym für „Wertpapierbörse“ verwendet. Die Schlüsselfunktion einer Börse besteht darin, effiziente, transparente und geordnete Transaktionsprozesse zu ermöglichen. Das erreichen Börsen durch die Zentralisierung des Kauf- und Verkaufsprozesses. So entstehen liquide Märkte für die einzelnen Aktientitel.

Die Kurse, sprich Preise, zu denen die Vermögenswerte (Assets) an einer Börse gehandelt werden, orientieren sich an Angebot und Nachfrage und können starken Schwankungen (Volatilität) unterliegen. Dabei kann es auch zu erheblichen Abweichungen vom eigentlichen Wert des Assets – zum Beispiel vom Nettoinventarwert – kommen.

Der Börsenhandel selbst erfolgt heutzutage weitgehend automatisiert. Größte Handelsplattform in Deutschland ist Xetra, das elektronische Handelssystem der Deutschen Börse AG. Der Börsenhandel unterliegt einer regulatorischen Aufsicht, in Deutschland durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie durch die Behörden der jeweiligen Bundesländer, zum Beispiel die Hessische Börsenaufsicht für die Börse Frankfurt. Außerbörsliche Wertpapiergeschäfte nennt man OTC-Geschäfte (OTC = „Over the counter“).
 

Bestandsimmobilie

Als Bestandsimmobilie wird eine Immobilie bezeichnet, die bereits gebaut und im Besitz eines Eigentümers beziehungsweise Investors ist. Neben Bestandsimmobilien ist die Projektentwicklung, also ein geplantes oder bereits im Bau befindliches Immobilienprojekt, eine weitere Investitionsmöglichkeit. Projektentwickler sind diejenigen Akteure in der Immobilienwirtschaft, die den Bau beziehungsweise die Realisierung einer Immobilie von der Planung über die Finanzierung bis zum Bau organisieren, während Bestandshalter eine fertige Immobilie bewirtschaften, bei der gegenwärtig keine dieser Maßnahmen erforderlich sind.

Bei Bestandsimmobilien bestehen keine wesentlichen Risiken durch den Bauprozess mehr, wie schwankende Baukosten oder Bauverzögerungen. Allerdings bestehen auch innerhalb der Bestandsimmobilien unterschiedliche Risikoausprägungen, von „Core“ über „Core plus“ zu „Value Add“ bis „Opportunistic“, wobei die Übergänge fließend sind. Die Unterscheidungen liegen unter anderem in der Qualität von Lage und Objekt, in etwaigem Renovierungsbedarf sowie in Leerstand und Mieterstruktur.

C

Cap Rate

Die „Cap Rate“, kurz für Capitalization Rate, gibt die Ankaufsrendite eines (Immobilien-)Investments wieder. Es handelt sich um das Verhältnis des jährlichen Nettoertrags einer Immobilie – in der Regel die Mieterträge – zum Kaufpreis beziehungsweise zum Verkehrswert einer Immobilie. Beispiel: Angenommen, eine Immobilie generiert aus den Mietverträgen eine Nettojahreskaltmiete von 50.000 Euro und wird mit einer Million Euro bewertet. Dann beträgt die Cap-Rate fünf Prozent (50.000 geteilt durch 1.000.000).

Die Cap Rate gibt nicht nur die laufende Rendite einer Immobilie wieder, sondern ist für professionelle Investoren auch eine entscheidende Messgröße für den Preis von Immobilien. Bei gegebenen Mieterträgen von zum Beispiel 50.000 Euro würde eine Cap-Rate von sechs Prozent eine Bewertung von circa 830.000 Euro bedeuten, eine Cap-Rate von vier Prozent hingegen 1,25 Millionen.

Alternativ spricht man oftmals auch vom Kaufpreis-Multiplikator. Rechnerisch entspricht der Multiplikator (auch Vielfaches genannt) dem Kehrwert der Cap Rate, also Preis geteilt durch Jahresmieten. Bei der Beispielimmobilie mit 50.000 Euro Jahresmiete entspricht die Bewertung von einer Million Euro somit dem 20-Fachen der Jahresmiete.
 

Close Price

Der Close Price, auch Schlusskurs genannt, ist der letzte Preis, zu dem ein Wertpapier (zum Beispiel Aktie, Anleihe, Option, ETF, Fonds oder REIT) am Ende eines Handelstages an der Börse gehandelt wird. Der Close Price ist deshalb auch maßgeblich für stichtagsbezogene Bewertungen.  

Wichtig ist zu beachten, dass der Close Price nicht notwendigerweise derselbe Preis ist, mit dem das Wertpapier bei Börsenöffnung am Folgetag gehandelt wird, denn bei jeder Transaktion werden die Preise neu bestimmt. Zudem gibt es auch außerbörsliche Geschäfte oder gegebenenfalls Transaktionen an Börsen in anderen Zeitzonen. Der Eröffnungspreis am nächsten Tag kann daher durch Nachrichten, Marktbewegungen oder andere Faktoren beeinflusst werden. Der Close Price bezieht sich deshalb immer auf einen spezifischen (Börsen-)Handelsplatz.

D

Diversifikation

Diversifikation – oder auch Diversifizierung – bezeichnet eine Strategie der Streuung der Kapitalanlagen über viele einzelne Vermögenswerte (Assets) mit dem Ziel, das Risiko des Gesamtportfolios zu reduzieren. Dahinter steht der Gedanke, dass ein breit gestreutes Portfolio weniger Klumpenrisiken aufweist, indem Kapitalanleger sprichwörtlich „nicht alle Eier in einen Korb legen".

Es gibt unterschiedliche Diversifizierungsstrategien. Die Basis bietet eine Streuung über möglichst viele einzelne Assets. Die Effektivität der Diversifizierung lässt sich aber erhöhen, indem man darauf achtet, dass die einzelnen Assets möglichst geringe Korrelationen zueinander aufweisen – oder anders ausgedrückt: sich möglichst stark voneinander unterscheiden. So kann man nach verschiedenen Aspekten diversifizieren: nach unterschiedlichen Assetklassen (Aktien, Anleihen, Immobilien …), nach unterschiedlichen Branchen, Regionen, Währungen, Laufzeiten etc.

Je größer und tiefer der Diversifizierungsgrad, desto geringer ist zwar das Risiko – desto niedriger fällt aber auch das Outperformance-Potenzial gegenüber dem breiten Referenzmarkt aus. Es ist somit eine individuelle Entscheidung, wie weit der Anleger Risiko und Renditepotenzial durch Diversifikation austarieren möchte.
 

Dividende

Eine Dividende ist ein Teil des Gewinns, den eine Aktiengesellschaft (AG) an ihre Aktionäre ausschüttet, um diese für ihre Investition unabhängig von Wertzuwächsen durch Kurssteigerungen zu belohnen. Die Höhe der Dividende hängt in den meisten Fällen vom Gewinn beziehungsweise der Liquidität des Unternehmens ab. Üblicherweise unterbreitet der Vorstand zur Hauptversammlung einen Vorschlag zur Gewinnverwendung und wie viel davon ausgeschüttet werden soll. Aktionäre haben in der Regel das Recht, über die Verwendung des Gewinns und die Höhe der Dividenden abzustimmen. Die Dividende wird pro Aktie berechnet und an jeden Aktionär entsprechend seiner Anzahl an Aktien ausgezahlt.

Es gibt Unternehmen, die regelmäßig Dividenden auszahlen, während andere Unternehmen ihre Gewinne eher in das Wachstum des Unternehmens reinvestieren. Dividenden können auch als Hinweis auf die finanzielle Stärke und Stabilität eines Unternehmens dienen und werden von Unternehmen deshalb strategisch eingesetzt. Die Dividende ist für manche Aktionäre außerdem eine wichtige Liquiditätsquelle und kann einen erheblichen Teil der Gesamt-Performance ausmachen. REITs sind in Deutschland verpflichtet, den Großteil ihres Gewinns als Dividende auszuschütten. Reinvestieren Aktionäre ihre Dividendenerträge wieder, entsteht derselbe Effekt wie beim Zinseszins, was durch Total-Return-Indizes abgebildet werden kann.

Dividendenrendite

Die Dividendenrendite ist eine Kennzahl aus der Aktienanalyse, die anzeigt, wie viel Dividende ein börsennotiertes Unternehmen im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs an seine Aktionäre ausschüttet.

Die Berechnung der Dividendenrendite erfolgt dabei durch die Division der jährlichen Dividendenausschüttung pro Aktie durch den aktuellen Aktienkurs. Das Ergebnis wird in Prozent ausgedrückt und gibt an, wie viel Prozent des Aktienkurses in Form von Dividenden zurückgegeben werden. Die Dividendenrendite ist nicht zu verwechseln mit der Ausschüttungsquote, die angibt, welchen Anteil seines Gewinns ein Unternehmen an seine Aktionäre in Form einer Dividende ausschüttet. Häufig korrespondiert eine hohe Ausschüttungsquote auch mit einer hohen Dividendenrendite. Das ist aber nicht zwingend, da die Dividendenrendite auch vom Aktienkurs abhängt. Unternehmen, die stetig eine stabile oder sogar steigende Dividende ausschütten, werden zum „Dividendenadel“ gezählt.

Dividenden können manuell oder automatisch reinvestiert werden, um die Gesamtrendite eines Aktienportfolios weiter zu erhöhen – ähnlich dem Zinseszinseffekt. Die Rendite aus Dividenden eignet sich auch als regelmäßiger Cashflow.

E

Exchange Traded Funds (ETFs)

Exchance Traded Funds (ETFs) sind wortwörtlich börsennotierte Investmentfonds, also Fonds, die nicht nur in börsennotierte Wertpapiere investieren, sondern selbst börsennotiert sind. Wenn von ETFs die Rede ist, sind aber zumeist solche börsennotierten Fonds gemeint, die als Indexfonds eine passive Anlagestrategie verfolgen.

Im Unterschied zu einer aktiven Fondsstrategie, bei der ein Fondsmanager aktiv eine Auswahl der zu investierenden Vermögenswerte (Assets) trifft, bildet ein passiv gemanagter ETF – nachbildend oder synthetisch – die Zusammensetzung eines bestimmten Aktienindex ab, also beispielsweise den DAX, den MSCI World oder den S&P 500. Zwar gibt es nicht nur solche breit aufgestellten Indizes, sondern auch sehr spezielle, zum Beispiel branchenspezifische.

Dennoch hat der Fondsmanager selbst keinerlei Einfluss auf die Zusammensetzung seines Fonds. Ändert sich die Indexzusammensetzung, ändert sich auch die Allokation seines Fonds. Die Zusammensetzung der meisten Indizes unterliegt eher quantitativen und transparenten Kriterien, sodass auch die Zusammensetzung eines Indexfonds transparent ist. Indexfonds zeichnen sich zudem in der Regel durch relativ geringe Kosten für den Anleger aus. Eine Outperformance des Vergleichsindex ist allerdings schon per Definition nicht möglich.
 

Enterprise Value

Der „Enterprise Value“ bezeichnet den Wert eines Unternehmens, den ein potenzieller Käufer tatsächlich bezahlen müsste, um die für den eigentlichen Unternehmenszweck beziehungsweise für das Erzielen von Erträgen notwendigen Vermögenswerte zu erhalten. Der Enterprise Value errechnet sich aus der Summe des Eigen- und Fremdkapitals abzüglich des nicht betriebsnotwendigen Vermögens.

Am einfachsten verständlich wird das, wenn man den Enterprise Value eines börsennotierten Unternehmens betrachtet und von der Marktkapitalisierung abgrenzt. An der Börse werden die Unternehmensanteile in Form von Aktien bepreist. Ihre Summe ergibt die Marktkapitalisierung, die ein Käufer aufbringen müsste, um das Unternehmen vollständig über die Börse zu erwerben. Allerdings würde er neben diesem Kaufpreis auch die Schulden des Unternehmens, also das Fremdkapital, übernehmen müssen. Deshalb wird beim Enterprise Value das Fremdkapital zum Kaufpreis für das Eigenkapital addiert. Gleichzeitig haben viele Unternehmen auch Vermögenswerte in der Bilanz, die für den eigentlichen Geschäftsbetrieb nicht notwendig sind und deshalb vom Käufer veräußert werden könnten. Diese nicht betriebsnotwendigen Mittel werden daher subtrahiert.

Bei börsennotierten Unternehmen errechnet sich der Enterprise Value somit aus Marktkapitalisierung plus Verbindlichkeiten minus nicht betriebsnotwendiges Vermögen. Bei nicht börsennotierten Unternehmen (Private Equity) ist der Vorgang komplexer, weil der Wert des Eigenkapitals nicht einfach aus dem Börsenkurs ableitbar ist. Stattdessen gibt es verschiedene Herangehensweisen zur Unternehmensbewertung, meistens spielen dabei die Ertragsprognosen (Ertragswertverfahren) eine tragende Rolle.
 

Eigenkapital

Eigenkapital, veraltet auch Haftungskapital, bezieht sich auf das Kapital, das Einzelpersonen oder juristische Personen wie Unternehmen als Reinvermögen vorweisen können. Das Reinvermögen ist die positive Differenz aus Vermögen und Verbindlichkeiten beziehungsweise Schulden. Aktiengesellschaften erheben ihr Eigenkapital zum Beispiel aus den Investitionen ihrer Eigentümer beziehungsweise Aktionäre sowie einbehaltenen („thesaurierten“) Gewinnen. Im Gegensatz zum Fremdkapital, das in Form von Krediten oder Anleihen aufgenommen wird, hat das Eigenkapital keine Rückzahlungsverpflichtung. Das bedeutet, dass die Unternehmen nicht gezwungen sind, das investierte Eigenkapital an Aktionäre bzw. Eigentümer zurückzuzahlen, wenn eine bestimmte Laufzeit abgelaufen ist. Es gibt auch keine festen Zinsen. Zudem dient das Eigenkapital zum Schutz der Gläubiger im Falle einer Insolvenz.

Das Eigenkapital ermöglicht aber nicht nur die Gründung und den Erhalt von Unternehmen, sondern auch die Aufnahme von Fremdkapital. Anhand der Höhe der Eigenkapitalquote am aufzunehmenden Kredit ermitteln Kreditinstitute die Bonität ihrer Schuldner und die Zahlungsmodalitäten für den Kredit. Das Eigenkapital dient damit oft als Barometer für die finanzielle Stabilität und Gesundheit von Kreditnehmern und Unternehmen. Ein höheres Eigenkapital kann bedeuten, dass eine Privatperson oder ein Unternehmen besser in der Lage ist, mögliche Rückschläge zu verkraften, da eine größere finanzielle Rücklage vorhanden ist, – und zudem größere Investitionsvorhaben zu stemmen. 
 

F

Funds from Operations (FFO)

Der Begriff „Funds from Operations“ (FFO) ist ein Fachbegriff aus der Immobilienwirtschaft, der insbesondere von börsennotierten Immobilienunternehmen und REITs verwendet wird. Es handelt sich dabei um eine wichtige Ertragskennziffer, welche die operativen Erlöse abbildet. In die FFO fließen in erster Linie die regelmäßigen Mieterträge ein, abzüglich der Fremdkapitalkosten. Nicht liquiditätswirksame Positionen wie Abschreibungen oder Wertveränderungen sowie (gegebenenfalls) Ertragsteuern jedoch nicht – im Unterschied zum Jahresüberschuss.

Vor allem für REITs bilden die FFO eine wichtige, international vergleichbare Bemessungsgrundlage. Die genaue Definition der FFO wird von Branchenverbänden festgelegt. In Europa ist das die European Public Real Estate Association (EPRA) mit dem offiziellen Namen „EPRA Earnings“ und in den USA die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). Der Unterschied zwischen beiden besteht im Wesentlichen in den jeweils genutzten Bilanzierungsstandards: IFRS in Europa und US-GAAP in den USA.
 

Fremdkapital

Fremdkapital bezieht sich auf das Kapital, das Einzelpersonen oder Unternehmen durch Kredite, Darlehen oder andere Formen der Schuldenaufnahme bei Dritten erhalten – kurzum: Schulden. Anders als das Eigenkapital stammt das Fremdkapital von externen Geldgebern wie Banken, Investoren, anderen Unternehmen oder Anleihegläubigern. Fremdkapital hat eine Rückzahlungsverpflichtung, was bedeutet, dass das geliehene Geld am Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden muss. Bereits während der Laufzeit, in einigen Fällen auch endfällig, sind zudem Zinsen in zuvor fest vereinbarter Höhe zu zahlen. Der Kreditnehmer trägt das Risiko, möglicherweise nicht in der Lage zu sein, das geliehene Kapital und die Zinsen rechtzeitig zurückzuzahlen; wird jedoch zunächst vom Eigenkapital aufgefangen.  

Die Höhe des Fremdkapitals im Verhältnis zum Eigenkapital kann ein wichtiger Indikator für die finanzielle Gesundheit von Unternehmen oder Personen sein. Eine höhere Fremdverschuldung beziehungsweise ein höherer Fremdkapitalanteil kann bedeuten, dass sie möglicherweise größeren finanziellen Belastungen ausgesetzt ist und eine höhere Insolvenzgefahr besteht. Fremdkapital kann allerdings auch von Vorteil sein, da es eine Möglichkeit bietet, in neue Projekte zu investieren beziehungsweise zu diversifizieren, ohne dass das gesamte benötigte Kapital aus eigenen Mitteln aufgebracht werden muss. Zudem kann man über den sogenannten Leverage-Effekt durch den Einsatz von (günstigerem) Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen.

Fundamentalanalyse

Die Fundamentalanalyse ist eine Bewertungsmethode, die in der Finanzwelt verwendet wird, um den Wert einer Aktie oder eines anderen Finanzinstruments einzuschätzen. Sie basiert auf der Untersuchung grundlegender, fundamentaler Faktoren, die die finanzielle Gesundheit und die Geschäftsaussichten des zugrunde liegenden Unternehmens beeinflussen.

Bei der Fundamentalanalyse werden verschiedene Aspekte eines Unternehmens betrachtet, zum Beispiel die finanzielle Performance, die Gewinn- und Verlustrechnung, die Bilanzstruktur, das Management, die Wettbewerbssituation und die allgemeine wirtschaftliche Lage. Ziel ist es, den intrinsischen Wert eines Finanzinstruments zu ermitteln, um festzustellen, ob es unter- oder überbewertet ist. Die Fundamentalanalyse hilft bei der Entscheidung für langfristige Investitionen und kann helfen, Chancen und Risiken einer Investition zu identifizieren.

Die Fundamentalanalyse ist die herkömmlichste Analysemethode, die es für die Beurteilung von Unternehmen und Investitionsmöglichkeiten gibt. Andere Ansätze, wie etwa die technische Analyse, berücksichtigen vor allem den Kursverlauf oder historische Marktdaten. In der Praxis werden mehrere Methoden kombiniert, um eine fundiertere Risikoeinschätzung einer Investition zu erhalten.

G

Grundstückswert

Der Grundstücks- oder Bodenwert ist in der Immobilienwirtschaft der Wert eines (fiktiv) unbebauten Grundstücks. Befindet sich auf dem Grundstück ein bereits errichtetes Gebäude, so stellt der Grundstückswert ausschließlich den Wertanteil des reinen Grundstücks am Gesamtwert dar. 

Der Grundstückswert wird von neutralen Wertgutachtern ermittelt. Bei der Höhe des Grundstückswerts spielt sowohl die Lage eine wichtige Rolle als auch die Nutzung beziehungsweise Nutzbarkeit. Auch Faktoren wie Bodenbeschaffenheit und Topografie und weitere Parameter fließen in den Grundstückswert ein. Ist es als freies Grundstück zur Bebauung vorgesehen, macht es zudem einen Unterschied, ob bereits eine Baugenehmigung vorliegt oder ob es bereits durch die notwendige Infrastruktur wie Strom und Wasser erschlossen ist.
 

Gewerbeimmobilien

Eine Gewerbeimmobilie ist eine Immobilie, die überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt wird – also das Gegenteil von einer Wohnimmobilie. Zu den Gewerbeimmobilien gehören vor allem Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels, Logistikimmobilien und Produktionsimmobilien. Hinzu kommen zahlreiche speziellere Arten von Gewerbeimmobilien wie etwa Rechenzentren, Labore oder Pflegeheime, um nur einige Beispiele zu nennen. Sie werden von Unternehmen aktiv genutzt, um ihrer Geschäftstätigkeit nachzukommen. Dazu mieten Unternehmen die benötigten Flächen von Bestandshaltern, die meist Immobilieninvestoren sind.

Gewerbeimmobilien erzielen häufig höhere Mietrenditen als Wohnimmobilien. Hintergrund ist, dass sie zumeist ein anderes Risiko-Rendite-Profil aufweisen. Zudem sind Indexklauseln in Mietverträgen bei Gewerbeimmobilien häufiger als bei Wohnimmobilien, sodass die Mieten flexibel an das Marktumfeld angepasst werden können. Die Mietverträge sind in der Regel zeitlich befristet. Auf der anderen Seite sind Gewerbeimmobilien oftmals zyklischer und konjunktursensibler als Wohnimmobilien und somit anfälliger für Leerstände, Mietausfälle und Marktschwankungen.
 

H

Hedgefonds

Unter „Hedgefonds“ versteht man alternative Investmentfonds, die aktiv gemanagt und in der Regel nicht börsennotiert sind. Der Begriff stammt vom Englischen „to hedge“ ab, was „einhegen“ oder „absichern“ bedeutet. Ursprünglich sollten mit Hedgefonds Risiken aus Kapitalmarkt- oder Währungsschwankungen für das Gesamtportfolio begrenzt werden.

Hedgefonds sind eine äußerst heterogene Gruppe von Anlagemöglichkeiten mit sehr unterschiedlichen Strategien, die – isoliert betrachtet – zum Teil eher risikoaffine Investoren ansprechen. Für das Gesamtportfolio großer Investoren können Hedgefonds dennoch als Hedging-Instrument dienen; nämlich dann, wenn ihre Entwicklung nicht oder sogar negativ mit den klassischen Anlagestrategien korreliert.

Der Vielfalt der Hedgefonds-Strategien sind kaum Grenzen gesetzt. Sie können an den Kapitalmärkten Long- und Short-Positionen eingehen oder miteinander kombinieren, mit Derivaten handeln, Private-Equity- und Private-Debt-Investments tätigen oder mit sehr hohem Fremdkapitalhebel (Leveraging) agieren. Häufig sind Hedgefonds an Offshore-Finanzplätzen angesiedelt. In Deutschland unterliegen sie – wie alle alternativen Investmentfonds (AIF) – seit 2013 dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).
 

I

Immobilienaktie

Unter Immobilienaktien sind die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen zu verstehen. Dabei handelt es sich wie bei allen Aktien um verbriefte Unternehmensanteile, nur mit der Besonderheit, dass es sich hierbei um eine Aktiengesellschaft aus der Immobilienbranche handelt. Das können Immobilienprojektentwickler ebenso sein wie Bestandshalter. Zwar muss eine (Immobilien-)Aktie per se nicht zwingend börsennotiert sein, zur Abgrenzung dieser Anlageklasse von Private Equity sei diese Definition an dieser Stelle aber erlaubt.

Wie andere Aktien auch lassen sich Immobilienaktien börsentäglich über Wertpapierbörsen handeln. Als Aktionär wird man Miteigentümer des jeweiligen Unternehmens und partizipiert an dessen Wertentwicklung, die ganz wesentlich von der Preisfindung über Angebot und Nachfrage nach den Aktien an der Börse bestimmt wird. In Form von Dividenden kann der Anleger anteilig von den Gewinnausschüttungen der Unternehmen profitieren.

Eine Sonderform der Immobilienaktie stellt ein REIT-Anteil (Real Estate Investment Trust) dar. Auch bei einem REIT handelt es sich in der Regel um ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, das jedoch bestimmte Eigenschaften aufweist und dafür steuerliche Vorteile genießt. In Deutschland beispielsweise müssen die Erträge nahezu ausschließlich aus Vermietung und Verpachtung sowie der Veräußerung unbeweglichen Vermögens und dürfen nicht aus anderer gewerblicher Tätigkeit stammen. Außerdem muss das Unternehmen mindestens 90 Prozent seines Gewinns als Dividende an die Aktionäre ausschütten. In anderen Ländern sind auch andere Rechtsformen als eine Aktiengesellschaft gebräuchlich.
 

Immobilienaktienfonds

Bei einem Immobilienaktienfonds handelt es sich um einen Aktienfonds, der sich gezielt auf Immobilienaktien oder REITs fokussiert – also auf die Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen. Ein Immobilienaktienfonds ist nicht zu verwechseln mit einem Immobilienfonds. Bei Letzterem handelt es sich um einen alternativen Investmentfonds (AIF), der direkt in Immobilien oder Immobilienfinanzierungen investiert. Ein Immobilienaktienfonds hingegen investiert in liquide Aktienmärkte und somit nur mittelbar in Immobilien.

Immobilienaktienfonds bilden somit eine Möglichkeit, diversifiziert in einen alternativen, liquiden Zugangsweg zu Immobilieninvestments zu investieren. Es gibt sowohl aktiv gemanagte Immobilienaktienfonds als auch spezielle ETFs, die beispielsweise einen REIT-Index abbilden. Immobilienaktienfonds vereinen somit zwei Märkte: den liquiden Aktien- mit dem relativ illiquiden Immobilienmarkt. Langfristige Studien zeigen, dass breit gestreute Immobilienaktienportfolios tendenziell stärker mit den Immobilien- als mit den Aktienmärkten korrelieren.
 

Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds handelt es sich um alternative Investmentfonds (AIF), die direkt in Immobilien investieren. Damit unterscheiden sie sich fundamental von Immobilienaktienfonds.

Sie kumulieren das Kapital institutioneller oder privater Anleger und leiten es in ein Portfolio ausgewählter Immobilien – zum Teil kann es sich auch um eine einzelne Immobilie handeln. Zudem übernehmen die Manager der Immobilienfonds auch die Verwaltung der Immobilien, das heißt, sie kümmern sich um die Vermietung, stehen in Kontakt zu den Mietern, regeln die Instandhaltung und gegebenenfalls auch Sanierungen.

Anders als bei einem direkten Immobilieninvestment muss sich der Anleger somit nicht selbst um die Immobilienverwaltung kümmern, sondern legt sein Kapital vertrauensvoll in die Hände des Fondsmanagements. Administrative Aufgaben werden zum Teil von externen Service-Kapitalverwaltungsgesellschaften (Service-KVG) übernommen.

Im Wesentlichen wird zwischen zwei Arten von Immobilienfonds unterschieden:
Offene Immobilienfonds sind sogenannte Sondervermögen. Sie sind in der Regel stets für Kapitalzuflüsse neuer Investoren offen und haben keine begrenzte Laufzeit. Anleger können – unter Wahrung bestimmter Fristen und Mindesthaltedauern – ihre Fondsanteile auch wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Um das zu gewährleisten, muss der Fonds immer über eine ausreichende Liquiditätsreserve verfügen.
Geschlossene Immobilienfonds hingegen sind Investment-KGs. Hierbei wird der Anleger de facto Gesellschafter einer Zweckgesellschaft. Diese investiert für einen gewissen, vorab festgelegten Zeitraum in eine oder mehrere Immobilien. Während der Laufzeit ist das Kapital des Anlegers gebunden, es kann nicht von der Fondsgesellschaft wieder abgezogen werden. Nach Ende der Laufzeit werden die Immobilien wieder veräußert und der Investor wird am Wertzuwachs oder an der Wertminderung anteilig beteiligt.
 

Investor(en)

Investoren sind Personen oder Institutionen, die Kapital in Vermögenswerte investieren, um eine finanzielle Rendite zu erzielen. Das können verschiedene Arten von Vermögenswerten sein, wie Aktien, Anleihen, Immobilien und andere Sachwerte sowie entsprechende Fonds. Neben der Erzielung von monetärem Gewinn können auch die Diversifikation eines Portfolios, die Absicherung gegen Inflation oder die Unterstützung von Unternehmen und Projekten Motive einer Investition darstellen.

Es gibt verschiedene Arten von Investoren. Grundsätzlich zu unterscheiden sind Privatanleger und institutionelle Investoren. Dazwischen gibt es (zumindest in Deutschland) noch die Gruppe der semiprofessionellen Investoren, womit zumeist Family Offices, Stiftungen und sehr vermögende Privatanleger gemeint sind. Bei den institutionellen Investoren handelt es sich um größere Kapitalsammelstellen, die ihrerseits zumeist privaten Anlegern oder Versicherten verpflichtet sind, zum Beispiel Lebensversicherungen, Versorgungswerke oder Pensionskassen.

Implied Cap Rate

Die „Implied Cap Rate“, kurz für Implied Capitalization Rate beziehungsweise implizite Kapitalisierungsrate, ist eng verwandt mit der Cap-Rate. Während die Cap-Rate relativ simpel den bestehenden Nettoertrag einer Immobilie zu ihrem Wert setzt, gibt es bei der Implied Cap Rate zwei spezifischere Anwendungsfälle.

Will man in eine Immobilie investieren, aber kennt den Nettoertrag und/oder den aktuellen Wert nicht, muss der Nettoertrag und/oder Wert implizit anhand eigener Berechnungen, Analysen des lokalen Markts und bereits bestehender Analysen und Dokumente geschätzt werden. Das Ergebnis ist eine implizite Kapitalisierungsrate, welche die tatsächliche Cap-Rate näherungsweise angibt.

Der zweite Anwendungsfall betrifft die Analyse von REITs. Die Implied Cap Rate von REITs gibt im Gegensatz zur Implied Cap Rate einer einzelnen Immobilie die implizite Kapitalisierungsrate des gesamten Fonds an. Für die Berechnung wird der Nettoertrag des REITs durch die Summe aus seiner Marktkapitalisierung und seinen Schulden dividiert.

J

Joint Venture

Ein "Joint Venture", im Deutschen „Gemeinschaftsunternehmen“, ist eine Kooperation von zwei oder mehr Unternehmen, die in der Regel gleichberechtigte Partner sind. Zwar ist mit dem Begriff im engeren Sinne meist die Gründung eines tatsächlichen Gemeinschaftsunternehmens (Equity Joint Venture) gemeint, doch kann ein Joint Venture auch nur eine reine Vertragsbeziehung zwischen Unternehmen (Contractual Joint Venture) meinen.

Der Zweck eines Joint Ventures ist es, durch die Zusammenarbeit die Marktdurchdringung zu erhöhen, die unternehmerischen Risiken zu senken und/oder Skaleneffekte zu realisieren. Dem stehen der Aufwand zur Gründung des Gemeinschaftsunternehmens sowie Risiken aus der Zusammenarbeit mit einem Partner gegenüber.
 

K

Kapitalertragsteuer

Wer Erträge aus seiner Kapitalanlage erzielt, muss in Deutschland eine Kapitalertragsteuer (KapESt) abführen. Zu den Kapitalerträgen zählen Zinsen, Dividenden und ähnliche Ausschüttungen sowie realisierte Kurs- beziehungsweise Wertgewinne.

Kapitalerträge sind in Deutschland formell mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Allerdings ist der KapESt in Deutschland die sogenannte Abgeltungsteuer vorgeschaltet. Das bedeutet, dass die Depotbank, die Fondsgesellschaft oder das Kreditinstitut von den Kapitalerträgen abzüglich eines Freibetrags („Sparerpauschbetrag“, aktuell 1.000 Euro pro Person und Jahr) eine pauschale Steuer von 25 Prozent plus gegebenenfalls Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag abführt. Damit ist die Steuerlast bereits „abgegolten“, daher der Name.

Trotzdem kann der Steuerzahler seine Kapitalerträge in der Steuererklärung angeben. Das Finanzamt berechnet dann, was für den Steuerzahler vorteilhafter ist: die Abgeltungsteuer oder die KapESt („Vorteilsprinzip“). Ist die Einkommensteuer niedriger als die Abgeltungsteuer, erhält der Steuerzahler die Differenz zur bereits gezahlten Abgeltungsteuer vom Finanzamt erstattet.
 

L

Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt beschreibt die Hebelwirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrentabilität. Anders ausgedrückt: Die Rendite eines Investments wird erhöht, indem ein Teil des Anlagebetrags durch die Aufnahme von Fremdkapital, also zum Beispiel ein Bankdarlehen, finanziert wird. Das Investment wird „gehebelt“.

Das klingt kompliziert, lässt sich aber durch eine einfache Beispielrechnung gut illustrieren. Ein Investor kauft eine Immobilie zum Preis von zehn Millionen Euro, die pro Jahr eine Nettokaltmiete von 400.000 Euro generiert. Vereinfacht gerechnet, beträgt seine Rendite somit 4,0 Prozent. Nehmen wir an, er refinanziert den Kauf zu 50 Prozent durch ein Bankdarlehen. Für die fünf Millionen Euro Darlehen berechnet die Bank 2,0 Prozent Zinsen, also 100.000 Euro pro Jahr. Die Nettoerträge des Investors betragen somit nur noch 300.000 Euro, doch die beziehen sich jetzt lediglich auf fünf Millionen Euro Eigenkapitaleinsatz. Damit steigt die Eigenkapitalrendite durch das Leveraging von 4,0 auf 6,0 Prozent.

Ein positiver Leveraging-Effekt entsteht natürlich nur dann, wenn die reine Eigenkapitalrentabilität höher ist als die Verzinsung des aufgenommenen Kapitals. Zudem ist das Fremdkapital vorrangig vor dem Eigenkapital zu bedienen. Im Beispielfall bedeutet das, dass wenn die Immobilie zum Beispiel um 20 Prozent an Wert einbüßen und nur noch acht Millionen Euro wert sein sollte, sich das Eigenkapital von fünf Millionen auf drei Millionen Euro verringert – und sich der relative Verlust für den Investoren durch das Leveraging somit auf 40 Prozent verdoppelt. Ein zu hohes Leveraging kann somit ein großes Risiko darstellen.
 

Limit Order

Eine Limit Order ist ein Auftrag, den ein Anleger an seine Bank oder seinen Broker erteilt, um ein Wertpapier zu einem bestimmten Höchstpreis zu kaufen oder zu einem Mindestpreis zu verkaufen. Im Gegensatz zur Market Order, bei der das Wertpapier zum besten verfügbaren Preis gehandelt wird, wird bei einer Limit Order der Handel nur dann ausgeführt, wenn der gewünschte Preis erreicht beziehungsweise über- oder unterschritten wird.

Eine Limit Order ist eine nützliche Methode, um beispielsweise bei relativ wenig gehandelten Wertpapieren überhöhte Ankaufs- oder zu niedrige Verkaufspreise zu vermeiden, was bei Market Orders durchaus möglich ist. Zudem kann ein Anleger eine Limit Order mit langfristiger Gültigkeit einstellen, um bei Erreichen eines bestimmten Kurses automatisch einen Kauf oder Verkauf auszulösen.

Bei einer Limit Order wird nicht garantiert, dass ein Handel tatsächlich ausgeführt wird, da die Preisbarriere möglicherweise nie erreicht wird. Läuft die eingestellte Orderfrist ab, ohne dass die Transaktion ausgelöst wurde, verfällt die Limit Order.

M

Marktkapitalisierung

Die Marktkapitalisierung, auch Börsenwert genannt, bezeichnet den Wert, den ein Unternehmen am Kapitalmarkt hat. Er berechnet sich aus der Anzahl der von dem Unternehmen emittierten Aktien multipliziert mit dem Kurswert je Aktie. Theoretisch ist das der Wert, den ein Investor zahlen müsste, um 100 Prozent der Aktien und damit das Unternehmen vollständig zu erwerben. In der Praxis würden die Zukäufe natürlich für starke Kursanstiege sorgen und die Marktkapitalisierung somit erhöhen, zudem müsste ab einer bestimmten Schwelle den anderen Aktionären ein Pflichtangebot gemacht werden.

In der Regel unterliegen die Aktienkurse börsennotierter Unternehmen stetigen, mitunter heftigen Schwankungen – je nach Angebot und Nachfrage nach den Aktien. Das gilt dann auch für die Marktkapitalisierung. Deshalb kann es sein, dass die Marktkapitalisierung stark vom „eigentlichen“ oder „inneren“ Wert des Unternehmens abweicht. Als inneren Wert könnte man zum Beispiel die Summe aller Vermögenswerte des Unternehmens abzüglich seiner Verbindlichkeiten betrachten (Net Asset Value, NAV) oder ein bestimmter Vervielfältiger des prognostizierten Jahresgewinns. Der Aktienkurs – und somit der Börsenwert – hingegen wird ausschließlich von Angebot und Nachfrage der Aktien bestimmt. Langfristig nähern sich die unterschiedlichen Bewertungen jedoch oftmals an.
 

N

Net Asset Value (NAV)

Der Net Asset Value (NAV) oder Nettoinventarwert gibt den „inneren“ Wert eines Unternehmens oder Fonds an. Errechnet wird er durch die Addition aller Wertgegenstände in der Bilanz des Unternehmens, abzüglich aller Verbindlichkeiten (Schulden). Bei einem Immobilienunternehmen besteht der NAV im Wesentlichen aus der Summe der Bewertungen der Immobilien im Portfolio. Die Bewertungen selbst werden in der Regel durch Gutachter vorgenommen und bei Bedarf in der Bilanz angepasst.

Der NAV börsennotierter Unternehmen kann mitunter ganz erheblich von der Marktkapitalisierung an der Börse abweichen. Denn die Marktkapitalisierung hängt vom Aktienkurs des Unternehmens ab, der wiederum von Angebot und Nachfrage der Aktien und den an der Börse gehandelten Preisen bestimmt wird und stark schwanken kann.

Ein Beispiel: Ein Immobilienunternehmen hat ein Bestandsportfolio mit einer Bewertung von 500 Millionen Euro auf der Bilanz. Gleichzeitig hat es aber auch Verbindlichkeiten in Höhe von 200 Millionen Euro. Somit beträgt sein NAV 300 Millionen Euro. Hat das Unternehmen 10 Millionen Aktien herausgegeben, beträgt der NAV je Aktie 30 Euro. Davon kann der Aktienkurs an der Börse in beide Richtungen stark abweichen. Liegt der Aktienkurs deutlich unter dem NAV, kann das auf einen günstigen Einstiegsmoment hindeuten; liegt er deutlich darüber, ist es unter Umständen ein guter Zeitpunkt zum Verkauf. Allerdings ist der NAV nur einer von vielen Vergleichsfaktoren für eine adäquate Bewertung.
 

O

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds (OIF) sind alternative Investmentfonds (AIF), die in erster Linie in Immobilien investieren. Im Unterschied zu einem Immobilienaktienfonds, der in Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen investiert, erwirbt der OIF die Immobilien direkt. Formell handelt es sich um ein sogenanntes Sondervermögen, das ausschließlich zu diesem Zweck dient und auf das der Vermögensverwalter keinen direkten Zugriff hat.

Ein OIF steht Anlegern grundsätzlich jederzeit zur Zeichnung offen. Das unterscheidet ihn von geschlossenen Fonds, bei denen ein Investment nur während der Zeichnungsphase möglich ist. Allerdings kann die Fondsgesellschaft die Annahme von Neugeldern vorübergehend aussetzen, zum Beispiel wenn die Marktlage weitere Immobilienzukäufe ungünstig erscheinen lässt. Gleichzeitig können OIF-Anleger ihre Fondsanteile nahezu jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben – allerdings nur unter Wahrung einer zweijährigen Mindesthalte- und einer einjährigen Kündigungsfrist. Auch das ist ein wesentlicher Unterschied zu geschlossenen Fonds. Viele OIFs sind zudem börsennotiert, mit der Folge, dass die Anleger die Fondsanteile auch untereinander handeln können. Diese Zweitmärkte sind allerdings oftmals nicht sehr liquide.

Die Laufzeit von OIFs ist in der Regel unbegrenzt. Handelt es sich um Publikumsfonds und sind diese somit (auch) an Privatanleger gerichtet, ist eine Zeichnung schon ab einem sehr niedrigen Mindestanlagebetrag möglich, über Sparpläne zum Teil schon ab 50 Euro im Monat. 

 

P

Preferred Stocks (Vorzugsaktien)

Unter Preferred Stocks versteht man Aktien, die zwar keine Stimmrechte beinhalten – dafür aber finanzielle Vorteile bieten, in der Regel höhere Dividenden. Man spricht auch von Vorzugsaktien oder kurz „Vorzügen“ gegenüber den Stammaktien, auch „Stämme“ oder Stimmrechtsaktien genannt. Nur wenige Unternehmen begeben sowohl Vorzugs- als auch Stammaktien. Das bekannteste Beispiel in Deutschland ist wohl die Volkswagen AG.

Mit einer Stammaktie erhalten Aktionäre auf der Hauptversammlung eines Unternehmens ein Stimmrecht, sie können also über die Geschicke des Unternehmens mitbestimmen. Darauf verzichten Vorzugsaktionäre bewusst. Im Gegenzug erhalten sie dafür einen Dividendenvorteil gegenüber den Stammaktionären, der im Vorfeld transparent festgelegt wird: entweder auf einen bestimmten Betrag oder anhand konkreter Parameter wie Zinssätze oder Unternehmenskennziffern.  

Vorzugsaktien sind für viele Privatanleger interessant: Die höheren Dividenden sind die lockende Entschädigung für das fehlende Stimmrecht, das die meisten Privatanleger in der Regel ohnehin nicht effektiv wahrnehmen können, weil ihr Stimmanteil zumeist verschwindend gering ist. Am Stimmrecht sind dagegen viele institutionelle Anleger interessiert. Auch für Übernahmen sind nur die Stammaktien von Bedeutung.
 

Portfolio

Ein Portfolio ist in der Finanzwirtschaft eine Zusammenstellung (Allokation) verschiedener Anlageinstrumente, die von einem Anleger oder in einem Fonds gehalten werden. Ein derartiges Portfolio kann Aktien, Anleihen, Investmentfonds, ETFs und andere Anlageinstrumente beinhalten. Es dient als Werkzeug zur Diversifikation von Risiken und zur Maximierung von Renditen. Durch die Zusammenstellung eines Portfolios mit verschiedenen Anlageinstrumenten kann ein Anleger das Risiko einer einzelnen Investition verringern, indem er sein Vermögen auf mehrere verschiedene Anlagen verteilt.

Die Auswahl der Investitionen für ein Portfolio hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise den Anlagezielen des Anlegers, dem Anlagehorizont und der Risikotoleranz. Ein gut diversifiziertes Portfolio kann dazu beitragen, das Risiko eines plötzlichen Verlustes zu minimieren, da Verluste bei einer Anlage durch Gewinne bei einer anderen Anlage ausgeglichen werden können. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, ein Portfolio regelmäßig zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen, um sicherzustellen, dass es den aktuellen Marktbedingungen und den Anlagezielen des Anlegers entspricht. 

R

Real Estate Investment Trust (REIT)

Ein REIT ist ein (in der Regel) börsennotiertes Immobilienunternehmen, das bestimmte Eigenschaften aufweist. In Deutschland stellen REIT-Anteile somit eine Sonderform der Immobilienaktie dar. Die Erträge deutscher REITs müssen nahezu ausschließlich aus Vermietung und Verpachtung sowie der Veräußerung unbeweglichen Vermögens und dürfen nicht aus anderen gewerblichen Erträgen stammen. Außerdem müssen die Gewinne zu 90 Prozent über die Dividende an die Anleger ausgeschüttet werden. Im Gegenzug werden die Gewinne nicht auf Unternehmensseite versteuert, sondern lediglich auf Seite des Anlegers.

Dahinter steckt die folgende Logik: Auch bei direkt gehaltenen Immobilien muss ein Anleger die Erträge aus Vermietung und Verpachtung nicht unmittelbar an der Quelle versteuern, sondern erst über die persönliche Einkommensteuer. Hält er die Aktien eines REITs, entsprechen die Einkünfte de facto derselben Herkunft – und werden bei entsprechendem REIT-Status auch entsprechend behandelt. Deutsche REITs dürfen ausschließlich in Gewerbeimmobilien, nicht aber in Wohnimmobilien investieren. Eine Ausnahme sind hierbei Investitionen in Bestandsmietwohnimmobilien. Zudem gibt es Beschränkungen beim Handel mit Immobilien sowie bei der Schuldenaufnahme und eine Streubesitzregelung im Aktionärskreis.

In Deutschland gibt es erst seit 2007 die gesetzliche Grundlage für REITs. In den USA wurden sie bereits 1960 eingeführt, wo sie eine wesentlich größere Verbreitung haben. Zudem sind in anderen Ländern auch andere Rechtsformen als die einer börsennotierten Aktiengesellschaft möglich und gebräuchlich, beispielsweise Fonds. In manchen Ländern sind auch sogenannte Mortgage-REITs verbreitet, die nicht in Immobilien selbst, sondern in Immobilienfinanzierungen (Hypotheken) investieren und somit entfernt mit deutschen Immobilienpfandbriefen verwandt sind. Eine Börsennotierung ist nicht in allen Ländern zwingend erforderlich, aber die Regel.
 

Reserved Alternative Investment Fund (RAIF)

Die Abkürzung RAIF steht für „Reserved Alternative Investment Fund“ und bezeichnet ein Fondsvehikel, das 2016 in Luxemburg eingeführt wurde. Oftmals findet sich auch die offizielle französischsprachige Abkürzung FIAR für „Fonds d’Investissement Alternatifs Réservés“.

Das Besondere am RAIF ist, dass es sich um einen alternativen Investmentfonds (AIF) gemäß der AIF-Manager-Richtlinie (AIFMD) handelt, der bei der Wahl der Assets nahezu uneingeschränkt ist und auch in liquide Wertpapiere wie (Immobilien-)Aktien investieren kann. Auch im Hinblick auf die Gesellschaftsform ist ein RAIF flexibel.

Ein RAIF kann vergleichsweise schnell und unkompliziert aufgelegt werden. Voraussetzung ist, dass das Fondsmanagement ein regulierter AIF-Manager ist. Dann entfällt auch die Zulassung des Fonds durch die luxemburgische Finanzaufsicht CSSF. Der Fonds selbst muss in Luxemburg aufgelegt werden, der Fondsmanager kann auch in einem anderen EU-Land ansässig sein. Auch in steuerlicher Hinsicht weist der RAIF Vorteile auf. Er richtet sich jedoch ausschließlich an institutionelle beziehungsweise professionelle Anleger. Die regulatorische Mindestzeichnungssumme beträgt 125.000 Euro.
 

Rendite

Rendite bezieht sich auf die finanzielle Rückgabe oder den Gewinn, den eine Investition oder ein Vermögenswert im Verhältnis zum ursprünglichen Investitionsbetrag erzielt. Es ist ein Maß für den Erfolg oder Misserfolg beziehungsweise die Rentabilität einer Investition. Die Rendite wird in der Regel relativ als Prozentsatz ausgedrückt und kann auf verschiedene Arten gemessen werden, je nachdem, welche Kennziffern man zur Berechnung heranzieht. Verschiedene Bezugsgrößen zur Abbildung der Rendite beziehungsweise Rentabilität sind zum Beispiel die Brutto- und Nettogewinnmarge, der Return on Investment (ROI) oder der Return on Equity (ROE). 

Die Rendite wird von Investoren und Unternehmen verwendet, um die Leistung einer Investition oder eines Vermögenswerts zu bewerten und ihre Investitionsentscheidungen zu treffen. Auch sind die Rendite zur Bewertung von Vermögenswerten und zum Vergleich mit anderen Investitionen oder Marktindizes zu bewerten. Die Rendite kann auf verschiedene Arten berechnet werden, wie zum Beispiel durch die Division des erzielten Gewinns durch den ursprünglichen Investitionsbetrag oder durch die Berücksichtigung von Zinsen, Dividenden und Kapitalgewinnen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. 

Eine relativ hohe Rendite geht in der Regel mit einem vergleichsweise hohen Risiko einher. Um ein vorteilhaftes Verhältnis von Rendite und Risiko zu erkennen, wird meist auf Basis einer risikoadjustierten Rendite kalkuliert, welche den Investitionsentscheidungen zugrunde gelegt wird. Um langfristig Kapitalerhalt zu sichern und nachhaltiges Unternehmenswachstum zu ermöglichen, werden häufig Zielrenditen erfordert.  
 

S

Sparplan

Ein Sparplan ist eine beliebte Investitionsstrategie von Privatanlegern zum langfristigen Vermögensaufbau. Die Methode ist so simpel wie effektiv: Durch ständiges Besparen von Anlageprodukten mit einem festen Betrag in einem festen Intervall (meist monatlich, zum Teil aber auch wöchentlich oder quartalsweise) bauen sich Anleger ein stetig wachsendes Portfolio auf, das selbst mit kleinen regelmäßigen Beträgen wie zum Beispiel 25 oder 50 Euro auf Dauer einen beachtlichen Umfang erreichen kann. Dabei wächst das Vermögen sowohl durch die regelmäßigen Einzahlungen als auch durch die langfristigen Wertzuwächse.

Bei langfristiger Geldanlage besteht für Privatanleger ein weiterer systematischer Vorteil: eine natürliche Preisglättung. Denn sind die Preise für Aktien oder Fondsanteile hoch, wird bei gleichem Anlagebetrag automatisch weniger zugekauft. Sind die Preise hingegen niedrig, wird mehr zugekauft. Für eine langfristige Kapitalanlage gelten entsprechende Sparpläne deshalb als unverzichtbar, sind allerdings nur bei Assetklassen möglich, die auch hinreichend liquide und klein genug gestückelt sind.
 

T

Total-Return-Index

Ein Total-Return-Index oder Performance-Index ist ein Kapitalmarktindex für börsengehandelte Wertpapiere und andere Assets. Zumeist ist von einem Aktienindex wie dem deutschen Leitindex DAX die Rede. Das Entscheidende am Total-Return-Index ist, dass bei seiner Berechnung davon ausgegangen wird, dass sämtliche Cashflow-Erträge, zum Beispiel Dividenden oder Zinsen, wieder in dasselbe Indexportfolio reinvestiert und somit eingerechnet werden. Man spricht auch von Thesaurierung.

Das Gegenteil vom Total-Return- oder Performance-Index ist der Kursindex, auch Preisindex oder im Englischen Price-Return-Index genannt. Bei seiner Berechnung werden die Barerträge nicht berücksichtigt. Es wird also davon ausgegangen, dass diese an die Anleger ausgeschüttet und nicht thesauriert werden.

Vor allem langfristig macht es bei der Indexentwicklung einen sehr großen Unterschied, ob man den Total Return oder lediglich den reinen Kursverlauf eines Indexportfolios betrachtet. Dabei macht sich derselbe Effekt wie beim Zinseszins bemerkbar. Für den DAX wird in der Regel der Performance-Index angegeben, es gibt aber auch einen Kursindex. Zum Vergleich: In den 20 Jahren von Anfang Dezember 2002 bis Anfang Dezember 2022 ist der DAX-Kursindex um 137 Prozent gestiegen, der DAX-Performance-Index hingegen um 330 Prozent. Im Gegensatz zum DAX handelt es sich bei vielen anderen, international gebräuchlichen Börsenindizes (MSCI World, S&P 500, FTSE 100) in der Regel um Kursindizes.
 

U

US-GAAP

Für ihre Rechnungslegung und die Erstellung von Unternehmensabschlüssen orientieren sich die meisten Unternehmen an bestimmten Standards und Richtlinien, damit die Abschlüsse auch für Außenstehende (Investoren, Gläubiger, Finanzbehörden) verständlich und vergleichbar sind. US-GAAP ist die Abkürzung für „United States Generally Accepted Accounting Principles“ und bezeichnet den in den USA üblichen Rechnungslegungsstandard. Die Richtlinien werden vom Financial Accounting Standards Board verfasst.

Vergleichbar sind die US-GAAP mit den Bilanzstandards im Handelsgesetzbuch (HGB) in Deutschland oder mit den international standardisierten „International Financial Reporting Standards“ (IFRS).

Bemerkenswert ist die fehlende allgemeine Rechtsverbindlichkeit der US-GAAP, anders als in Deutschland mit HGB und/oder IFRS. Dennoch gelten die US-GAAP als gültige und auch weit verbreitete Richtlinie, vor allem dann, wenn die Unternehmensabschlüsse von einer Wirtschaftsprüfung bestätigt werden müssen. Unternehmen, die an US-amerikanischen Börsen gelistet sind, sind jedoch zu einem Abschluss nach US-GAAP und einer Bestätigung durch eine Wirtschaftsprüfung verpflichtet.
 

V

Volatilität

Die Volatilität bezeichnet die Schwankungsbreite von Preisen und Bewertungen einzelner Assets, von Indizes oder ganzen Assetklassen an den Kapitalmärkten. Je größer die Wertschwankungen ausfallen, desto größer ist die Volatilität.

Die Volatilität wird oftmals als ein Indikator oder eine Messgröße für das Risiko einer Investition herangezogen. Um sie zu bestimmen, werden vereinfacht gesagt die Wertabweichungen von einem Durchschnittswert gemessen, standardmäßig auf Jahresbasis berechnet und als Prozentwert ausgegeben.
 

W

Weighted Average Lease Term (WALT)

Die Abkürzung WALT steht für „Weighted Average Lease Term“ und beschreibt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit von Mietverträgen. Der WALT-Wert ist wichtig für die Immobilienwirtschaft und verdeutlicht für Anleger die durchschnittliche Restmietdauer eines Immobilienportfolios oder eines Mehrparteienobjekts.

Der WALT wird berechnet, indem man die Mieteinnahmen aller Mietverträge mit der Restlaufzeit multipliziert, anschließend addiert und durch die jährlichen Miteinnahmen dividiert. Das ergibt die restliche durchschnittliche und gewichtete Mietdauer des betrachteten Portfolios oder Objekts in Monaten beziehungsweise Jahren. Es ist auch möglich, statt der Mieteinnahmen die jeweiligen Flächen in Quadratmetern zu verwenden, um eine Gewichtung nach Fläche und nicht nach Mieterträgen zu erzielen.

Der WALT ist ein wichtiger Indikator für das Leerstandsrisiko eines Immobilieninvestments: Je länger die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge sind, desto geringer ist das kurzfristige Leerstandsrisiko. Deshalb fließt der WALT in jede Bewertung einer Bestandsimmobilie mit ein.
 

Y

Yield

Als Yield oder Rendite wird der Ertrag, der mit einem Investment erzielt wird, in Relation zur Investitionssumme bezeichnet. Bei der Investitionssumme bezieht man sich in der Regel auf das eingesetzte Eigenkapital. Berechnet wird der Yield, indem der Ertrag zumeist auf Jahresbasis durch das eingesetzte Kapital dividiert wird.

Grundsätzlich sind zwei Arten von Erträgen zu unterscheiden: Cashflow-Erträge, also beispielsweise Dividenden- und Zinszahlungen oder Mieteinnahmen aus Immobilien, sowie Erträge durch eine Wertsteigerung, die jedoch erst durch einen Verkauf realisiert werden. Per definitionem decken Yields eigentlich beide Ertragsquellen ab. Da Immobilien oftmals sehr langfristige Investments sind, wird der Begriff manchmal synonym zu Cap Rate benutzt.

Im Unterschied zu fest vereinbarten Zinsen auf Fremdkapital hängen Yields stark vom Geschäfts- beziehungsweise Investmenterfolg ab. Das wird am Anleihemarkt deutlich: Anleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, das heißt, der Inhaber erhält in regelmäßigen, zuvor vereinbarten Abständen eine feste Zinszahlung („Kupon“). Da der Wert der Anleihe an den Kapitalmärkten aber Schwankungen unterliegt, verändert sich der Yield mit der Marktbewertung der Anleihen.
 

Year-to-date (YTD)

Year-to-date, auch YTD abgekürzt, ist ein Begriff, der verwendet wird, um zum Beispiel die Performance eines Investments im laufenden Kalenderjahr zu beschreiben. Er bezieht sich auf den Zeitraum vom 1. Januar bis zum aktuellen Datum beziehungsweise zum angegebenen Stichtag und zeigt, wie sich der Wert des Investments in diesem Zeitraum entwickelt hat.

YTD ist zu unterscheiden von Year-over-year, kurz YOY. Dabei handelt es sich um eine Zwölf-Monats-Betrachtung, ausgehend vom jeweiligen Stichtag. Wenn zum Beispiel an einem 1. Oktober von YOY die Rede ist, meint dies den Vergleich zum selben Tag des Vorjahres, also zum 1. Oktober des Vorjahres. Hingegen bezieht sich YTD auf den 1. Januar des Jahres, also lediglich die vergangenen neun Monate.

Z

Zinsen

Zinsen sind fest vereinbarte Entgelte, die ein Schuldner einem Gläubiger für das vorübergehende „Ausleihen“ von Fremdkapital zu zahlen hat. Die Höhe der Zinsen spielt in jeder Volkswirtschaft eine entscheidende Rolle, da sie vereinfacht gesagt den „Preis des Geldes“ bestimmt. Will ein Unternehmen beispielsweise in weiteres Wachstum investieren, nimmt es ein Darlehen bei einer Bank zu einem bestimmten Zinssatz auf. Dessen Höhe entscheidet darüber, wie rentabel seine Investition sein muss, damit sie sich lohnt.

Die Höhe von Zinssätzen bildet sich in freien Marktwirtschaften grundsätzlich am Markt und hängt im Einzelfall wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers beziehungsweise dem mit der Darlehensvergabe verbundenen Risiko für den Kreditgeber ab. Allerdings haben die Notenbanken wie EZB oder Fed über die Bestimmung der Leitzinsen indirekt starken Einfluss auf die generelle Zinsentwicklung in einem Währungsraum.