10.11.2023
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Immobilien Zinsen


So wirken sich steigende Zinsen auf Immobilien-Investitionen aus



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Seit einigen Jahren gelten Aktien von Immobilienunternehmen und insbesondere Real Estate Investment Trusts (REITs)  als interessante Investmentalternative zu offenen Immobilienfonds. Doch 2022 erlebten die Aktienkurse von Immobilienunternehmen einen drastischen Einbruch. Vor allem die steigenden Zinsen der Zentralbanken für Finanzierungen machen der Branche zu schaffen. 


Wir erklären, warum Zinsen für Immobilienkredite teurer werden und welche Auswirkungen dieser Vorgang auf Immobilieninvestments hat.

 

 

Immobilien kaufen: Zinsen steigen infolge der Zinswende

Ob als Investment oder für den Eigenbedarf: Wer in den letzten Monaten eine Immobilie kaufen oder bauen wollte und dafür eine Finanzierung brauchte, musste deutlich höhere Zinsen einkalkulieren als in den Jahren zuvor. Die Zeiten historisch niedriger Bauzinsen sind vorbei, seit Anfang 2022 steigen sie deutlich an. Aktuell liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen zwischen 4,1 und 4,5 Prozent effektiv für zehn Jahre, je nach Höhe der Finanzierung und dem vorhandenen Eigenkapital. Das sind rund 3,5 Prozentpunkte mehr als auf dem historischen Tiefstand 2020 und 2021, als die Bauzinsen sich zwischenzeitlich bei rund 1 Prozent befanden .

Verursacht wird die aktuelle Entwicklung der Zinsen für Immobilienkredite durch die Zinspolitik der Notenbanken. Bis in die erste Jahreshälfte 2022 wurde der Ansatz verfolgt, die Leitzinsen möglichst niedrig zu halten. Leitzinsen sind die Zinsen, zu denen sich die nationalen Banken bei der jeweiligen Zentralbank frisches Kapital leihen. Durch die historisch niedrigen Zinssätze – zum Teil mussten Banken „Strafzinsen“ zahlen, wenn sie überschüssiges Geld kurzfristig bei der Zentralbank „parken“ wollten – sollte Kapital möglichst günstig verfügbar sein, um Investitionen zu fördern und so die Wirtschaft anzukurbeln. 

Die Leitzinsen wurden bereits infolge der Banken- und Finanzkrise 2008/2009 immer weiter gesenkt. Auch während der globalen Corona-Pandemie wurde am Niedrigzinsumfeld festgehalten, das sich in den vergangenen 15 Jahren für den Immobiliensektor als Wachstumstreiber erwies. Doch angesichts dramatischer Teuerungsraten von bis zu 10 Prozent haben die Zentralbanken weltweit die „Zinswende“ vollzogen. Um die Inflation zu bekämpfen, erhöhten etwa die FED als US-amerikanische Notenbank, und die EZB, die Europäische Zentralbank, schrittweise die Leitzinsen.

 

 

Steigende Zinsen lassen Kurse von Immobilienaktien und REITs einbrechen

Für Immobilienaktien, die seit Jahren für viele Anleger:innen zu den Renditebringern im Portfolio gehörten, sah es mit Beginn der Zinswende allerdings weniger gut aus. Im ersten Halbjahr 2022 büßten beispielsweise die Aktien der Wohnungsunternehmen Vonovia und LEG Immobilien rund 30 Prozent ein. Auch bei gewerblich ausgerichteten Immobilienunternehmen lief es nicht besser. Aroundtown verlor ebenfalls gut 30 Prozent seines Börsenwerts.

Der Einbruch der Aktienkurse großer Wohnungskonzerne hat viele Gründe: Baumaterial ist knapp und teuer, weil die Ukraine und Russland momentan als Lieferanten für wichtige Rohstoffe wie Baustahl oder Bitumen ausfallen. Dazu kommt die Dauerkrise im Einzelhandel, der vom wachsenden Online-Shopping und den Folgen der Corona-Pandemie unter Druck gesetzt wird. Und durch den anhaltenden Trend zum Homeoffice sinkt weiter der Bedarf an Büroflächen. 

Aber wenn die Zinsen steigen, macht das Immobilienunternehmen zu schaffen: Zunächst werden durch die höheren gebotenen Zinsen Anleihen und andere festverzinsliche Anlagen für Investoren wieder zu attraktiven Immobilienalternativen. Die steigende Nachfrage nach Anleihen bei gleichzeitig sinkender Nachfrage nach  Immobilien und Aktien sorgt dafür, dass sich deren Preise auf einem niedrigeren Niveau einpendeln. Zusätzlich sorgen höhere Zinsen auch für höhere Kosten bei der Refinanzierung auslaufender Kredite oder bei Neubauprojekten. So hat Vonovia für das Jahr 2023 alle Neubauprojekte gestoppt, auch LEG Immobilien will derzeit keine neuen Objekte mehr ankaufen und bestehende Investitionen bis 2025 nach und nach auslaufen lassen. Anschließend plant LEG nur noch einen Bruchteil des früheren Aufwands in den Kauf weiterer Wohnimmobilien zu stecken. 

Durch die steigenden Immobilienzinsen geraten aktuell die unterschiedlichsten Geschäftsmodelle in Bedrängnis. Zum Beispiel die von Projektentwicklern, die neuen Wohnraum schaffen. Sie sind darauf angewiesen, Investor:innen bzw. Käufer:innen zu finden. Doch bei steigenden Zinsen können sich immer weniger Menschen eine Immobilie, wie die neue Eigentumswohnung, leisten. Aber auch Unternehmen, die ihre Gewinne aus Einnahmen mit bestehenden Immobilien erwirtschaften, sind betroffen. 

 

 

Investments in Immobilienaktien und REITs mittelfristig mit steigenden Kursen 

Was bedeutet das Ganze für Immobilienaktien und REITs? Generell bieten sie eine gute Performance, auch bei steigenden Zinsen – wenn der Anstieg langsam vonstattengeht, so dass Mietanpassungen möglich sind. Zudem wurden im vergangenen Jahr vor allem solche Immobilienunternehmen mit drastischen Kursverlusten abgestraft, die eine überdurchschnittlich hohe Fremdkapitalquote aufwiesen, wie zum Beispiel Vonovia. Denn gerade diese Unternehmen werden von steigenden Zinsen auf Immobilien-Finanzierungen besonders hart getroffen.

Trotz des herausfordernden Zinsumfelds stellen Immobilienaktien und internationale REITs immer noch eine interessante Assetklasse dar. Kurzfristig kann die aktuelle Situation die weitere Entwicklung etwas bremsen, aber mittel- und langfristig wird sich der Markt erholen. Aufgrund ihres defensiven Geschäftsmodells und Cashflows sind börsennotierte Immobilienunternehmen für Anleger:innen immer eine interessante Option, da die Sachwerte auch bei starken Marktverwerfungen ihren Nutzwert behalten und dadurch relativ stabil Erträge generieren. Extreme Abwertungen sind eher selten. Momentan kann sich zudem ein Investment lohnen, weil sich durch die niedrigen Kurse gute Einstiegschancen ergeben, vor allem bei international agierenden Playern mit einem diversifizierten Immobilienportfolio. Und nicht zuletzt sind etliche Immobilienaktien und insbesondere REITs dadurch interessant, weil sie über Jahre hinweg eine vergleichsweise hohe Dividendenrenditen bieten.

 

Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine Anlageberatung dar. Um spezifische Anlageempfehlungen zu erhalten, sollte eine Überprüfung und Beratung durch eine qualifizierte Fachperson erfolgen.


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