28.2.2023
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Immobilienaktien


Eine Alternative zum direkten Immobilieninvestment?



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Immobilien als Kapitalanlage – für viele Anleger bedeutet das, dass sie ihr Geld direkt in Ein- oder Mehrfamilienhäuser bzw. Gewerbeimmobilien investieren. Doch diese Investments sind häufig mit einem hohen Verwaltungsaufwand, langen Vorlaufzeiten und hohen Transaktionskosten verbunden, zudem ist die Anlage vergleichsweise illiquid und mit einem hohen Klumpenrisiko verbunden.


Eine Alternative zum Direktinvestment bzw. zu offenen oder geschlossenen Investmentfonds stellen Immobilienaktien dar. Wir erklären, was es mit dieser Investmentklasse auf sich hat.

 

Was sind Immobilienaktien?

Immobilienaktien kombinieren die Anlageform „Aktien“ mit dem Immobiliensektor. Als Investor erwerben Sie hierbei zwar keine direkten Anteile an einem (oder mehreren) Gebäuden – wenn Sie das möchten, müssten Sie Ihr Geld in einen Immobilienfonds (offen oder geschlossen) investieren. Stattdessen kaufen Sie zunächst ganz klassisch Aktien – und damit Anteile an den Unternehmen, die die Wertpapiere ausgegeben haben. 


Das Besondere dabei: Bei den Aktiengesellschaften handelt es sich um solche, die ihre wirtschaftliche (Haupt-)Tätigkeit im Immobiliensektor ausüben. Darunter fallen dann vor allem große Firmen, deren Fokus auf Erwerb, Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien liegt. Zu den großen Playern auf dem deutschen Markt für Immobilienaktien gehören zum Beispiel Vonovia SE, LEG Immobilien SE, Deutsche EuroShop AG, DIC Asset AG oder TAG Immobilien AG.

 

Ein vielfältiger und spezialisierter Markt

Die Immobilienunternehmen konzentrieren sich längst nicht mehr nur auf Wohnungen, Büros und Immobilien für den Einzelhandel. Der Markt ist längst vielfältig aufgestellt, manche Unternehmen haben sich auf bestimmte Segmente spezialisiert, zum Beispiel auf Hotels, Logistik- oder Industrieflächen. Andere konzentrieren sich auf studentisches Wohnen, Seniorenheime oder möblierte Apartments. Dazu kommen Immobilien im Gesundheitsbereich (Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen usw.) oder kommunale Einrichtungen wie Schulen.


Zu den wichtigsten Einnahmequellen dieser Unternehmen gehören Miete und Pacht. Daher sind die langfristigen Erträge aus diesen Quellen ein wichtiger Indikator für den Erfolg von Immobilienaktien. Das bedeutet: Neben den allgemeinen Entwicklungen auf dem Aktienmarkt, von denen dieses spezielle Segment auch beeinflusst wird, machen sich vor allem die Dynamiken des Immobilienmarktes bemerkbar. Steigen die Mieten, erhöht sich für gewöhnlich auch der Gewinn des Unternehmens.


Doch dabei bleibt es häufig nicht. Auch mit An- und Verkäufen von Immobilien bzw. der Entwicklung von Neubauprojekten können viele Unternehmen ihren Wert steigern. Zudem fließen Bewertungsgewinne und -verluste der Bestandsimmobilien in die Bilanzen mit ein.
 

Sonderform REIT

Einen Sonderfall der Immobilienaktien stellen sog. REITs dar. Die Abkürzung steht für „Real Estate Investment Trust“. Dabei handelt es sich um börsennotierte Immobilienunternehmen, die von der Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit sind. Eine Voraussetzung dafür ist, dass sie 90 Prozent ihrer Gewinne als Dividende an die Anleger auszahlen. Die genauen Bestimmungen und Vorgaben für REITs weichen abhängig von der Jurisdiktion minimal voneinander ab.  


Hauptsächlich halten REITs Bestandsimmobilien und genieren ihre Umsätze aus Miet- bzw. Pachteinnahmen; An- und Verkauf sowie Neubauentwicklungen von Immobilien sind eher nachrangig. In den USA wurden REITs bereits in den 1960er-Jahren eingeführt, hierzulande sind sie erst seit 2007 erlaubt.

 

 

Boom bei Immobilien treibt Aktienkurse nach oben

Investments in Immobilienaktien sind in den vergangenen Jahren immer beliebter geworden. Das hat mehrere Gründe. Einer der wichtigsten ist, dass, bedingt durch den Immobilienboom in Metropolen und Großstädten, die Gewinne von Unternehmen wie Deutsche Wohnen, Vonovia oder DIC gewachsen sind. Das trieb in der Regel auch die Aktienkurse in die Höhe. Der Immobilienindex DIMAX, in dem die entsprechenden Unternehmen gelistet sind, legte von 2013 bis Mitte 2021 um rund 300 Prozent zu. Allein zwischen Mitte 2018 und Mitte 2021 betrugen die Kurssteigungen rund 50 Prozent – und damit mehr als doppelt so viel wie beim Leitindex DAX, der im selben Zeitraum ein Plus von 20 Prozent verzeichnete.


Zudem sind Immobilienaktien stabiler als andere Aktiensegmente. Natürlich unterliegt auch dieser Markt Schwankungen. Im Frühjahr 2020 stürzte im Zuge der beginnenden Corona-Pandemie beispielsweise der DIMAX genauso wie der sonstige Aktienmarkt kräftig ab. Nach einer kurzen Erholung gingen die Handelspreise zwischen Herbst 2021 und Sommer 2022 erneut in den Keller. Doch allen Rückschlägen zum Trotz besteht langfristig gesehen ein hervorragendes Umfeld für Immobilienaktien: Durchschnittliche Immobilienpreise kannten historisch gesehen nur eine Richtung.

Zudem zeigt sich, dass die Volatilität von Immobilienaktien geringer ausfällt als die anderer Aktien. Studien haben ergeben, dass die Kurse von börsennotierten Immobilienunternehmen langfristig gesehen stärker mit den zugrundeliegenden Immobilienportfolios korrespondieren als mit anderen Aktienmärkten. Ein längerfristiges Investment in Immobilienaktien ähnelt daher eher der Geldanlage in Immobilien und weniger einer in Aktien.

 

Immobilienaktien – das Beste aus zwei Welten

Weltweit existieren über 3.000 börsennotierte Immobilienunternehmen, die zusammen auf eine Marktkapitalisierung von mehr als drei Billionen US-Dollar kommen. Das entspricht rund 14 Prozent des globalen Immobilienvermögens. Mehr Fakten zu Performance und Potenzialen der Anlageklasse liefert unser Whitepaper „Immobilienaktien – das Beste aus zwei Welten“.
 

 

Investments in Immobilienaktien schon mit kleinen Beträgen

Für Anleger kann eine weitere Eigenschaft von Immobilienaktien ebenfalls interessant sein. Anders als bei Investments direkt in Immobilien sind Aktien schneller und deutlich einfacher zu kaufen und verkaufen. Das Kapital ist kurzfristig verfügbar und kann, falls notwendig, bequem in andere Aktien verschoben werden. Zugleich ist es möglich, ohne größeren Aufwand das investierte Vermögen zu erhöhen oder das Portfolio generell umzuschichten.


Zudem ist das Investment – im Vergleich zur direkten Geldanlage in Wohn- oder Gewerbeimmobilien – schon mit kleineren Beträgen möglich. Dadurch lassen sich Risiken besser streuen; und Chancen, die sich tendenziell eher an institutionelle Anleger richten, können somit auch von privaten Investoren genutzt werden. Zum Beispiel können Sie dadurch auch in Betreiber von Gewerbeimmobilien investieren. Die Geldanlage direkt in Bürohäuser oder Shoppingmalls wäre deutlich teurer und aufwendiger.

 

Immobilienaktien kaufen – Vor- und Nachteile auf einen Blick

 

Vorteile

  • Hohe Flexibilität: 
    Immobilienaktien können jederzeit gekauft und verkauft werden.
  • Einstieg mit geringen Beträgen: 
    Über einen Fonds oder ETF lassen sich bereits geringe Summen investieren. Direktinvestments sind ebenfalls möglich.
  • Investments in unzugängliche Märkte: 
    Privatinvestoren können meist nicht direkt Geld in gewerbliche Immobilien anlegen. Über Aktien erschließt sich ein indirekter Zugang zu diesem attraktiven Markt. 

 

Nachteile

  • Verlustrisiko:
    Aktienkurse schwanken kurzfristig in Teilen erheblich.
  • Gewinne müssen versteuert werden: 
    Bei Immobilienaktien müssen Sie die Abgeltungsteuer von 25 Prozent auf Gewinne zahlen.
  • Vorwissen dringend erforderlich: 
    Sie müssen die wichtigsten Kennzahlen von börsennotierten Immobilienunternehmen verstehen und sich im Immobilienmarkt auskennen, um Chancen und Risiken zu identifizieren. 
     

 

Wie finde ich die besten Immobilienaktien?

Generell haben Sie mehrere Möglichkeiten, in Immobilienaktien zu investieren. So können Sie zum Beispiel Anteile an einem Immobilienaktienfonds erwerben. Bei einem aktiven Fonds übernimmt ein Fondsmanager die Auswahl der Aktien und kann bei Kursveränderungen positiv eingreifen. Bei der passiven Variante bildet der Fonds einen entsprechenden Index nach. Neben dem DIMAX kommen für ETF-Immobilienaktienfonds beispielsweise der „FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Developed Index“ oder der „RX Real Estate“, der Immobilienaktienindex der Deutschen Börse Frankfurt, infrage.


Alternativ können Sie Immobilienaktien direkt kaufen. Da das Investment mit einem höheren Verlustrisiko als bei anderen Anlageklassen einhergeht, sollten Sie aber über das entsprechende Vorwissen in Bezug auf Immobilien und Aktien verfügen. Zudem ist es wichtig, dass Sie sich regelmäßig über den Immobilienmarkt informieren, um Kursentwicklungen und Markttrends besser abschätzen zu können.

 

Diese Kennzahlen sind für die Bewertung von Immobilienaktien wichtig

Für die Bewertung der verschiedenen Aktien und um die beste Immobilienaktie zu finden, sollten Sie im Umgang mit verschiedenen Kennzahlen vertraut sein, die im Geschäftsbericht verwendet werden:

  • Nettoinventarwert: Auch bekannt unter der englischen Bezeichnung „Net Asset Value“ (NAV). Dieser Wert gibt an, wie hoch die Vermögenswerte des Unternehmens – also in der Regel die Immobilien – abzüglich der gesamten Schulden sind. Ist der NAV kleiner als der Börsenwert des Unternehmens, kann das ein Hinweis auf eine Überbewertung sein. 
  • Leerstandsrate: Im Vergleich zum regionalen Durchschnitt lässt sich ablesen, ob die Immobilie von Kunden angenommen wird (oder nicht). Je niedriger die Leerstandsrate ist, desto besser sind die langfristigen Ertragsaussichten.
  • Verschuldung: Ein Merkmal von Immobilienunternehmen ist die im Vergleich zu anderen Aktiengesellschaften hohe Quote an Fremdkapital. Das liegt vor allem daran, dass viele Immobilienprojekte über Kredite finanziert werden. Steigende Zinsen können daher eine Belastung für die Unternehmen sein, da die Refinanzierung mit höheren Kosten verbunden ist und der Gewinn entsprechend niedriger ausfallen kann.
  • Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit: Mit dieser Kennzahl, für die auch der englische Begriff „Funds for Operations“ (FFO) verwendet wird, gibt man die Rentabilität des Unternehmens an. Zum Jahresüberschuss (Gewinne aus dem Vermietungsgeschäft) werden Abschreibungen und nicht liquiditätswirksame Kosten addiert, Zuschreibungen aus Bewertungen und Gewinne aus Verkäufen abgezogen. Vor allem REITs nutzen die Kennzahl.
  • Höhe/Rendite der Dividenden: Hierbei geht es um die Höhe der Dividende, die pro Aktie gezahlt wird, und ihr Verhältnis zum Aktienkurs. Beide Kennzahlen können zur Bewertung von Immobilienaktien herangezogen werden, allerdings sind sie wegen ihrer begrenzten Aussagekraft nicht unumstritten.
  • Höhe des Streubesitzes: Wie bei anderen Aktien auch sind bei solchen von Immobilienunternehmen die Kurse umso anfälliger für Schwankungen, je geringer der Streubesitz bzw. „Free Float“ ist. Bedeutet: Handelt eine Vielzahl von Aktionären mit den Aktien, könnte der Kurs langfristig stabiler ausfallen.


In einer breit gestreuten Kapitalanlage gehören Immobilien zu den grundlegenden Bausteinen eines gut aufgestellten Portfolios. Gerade in Immobilienaktien steckt ein großes Potenzial, können Sie doch bereits mit geringem Kapitaleinsatz in den privaten und gewerblichen Immobiliensektor investieren. Eine genaue Analyse und Bewertung sind aber wichtig, um angesichts der aktuellen Marktsituation die besten Immobilienaktien fürs eigene Portfolio zu identifizieren. Abhängig von Ihrer Anlagestrategie kann es sinnvoll sein, Ihr Geld zudem in ein klassisches Immobilieninvestment, etwa direkt in Gebäude oder über einen Immobilienfonds, anzulegen .

 

Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine Anlageberatung dar. Um spezifische Anlageempfehlungen zu erhalten, sollte eine Überprüfung und Beratung durch eine qualifizierte Fachperson erfolgen.

 

Was sind Immobilienaktien?

Wer sein Geld in Immobilien anlegen möchte, ohne gleich eine ganze Immobilie zu kaufen, kann in Immobilienaktien investieren. Wir erklären, worum es sich bei Immobilienaktien und Immobilienaktienfonds handelt und wie sich diese von klassischen Aktien(-fonds) unterscheiden.

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