Immobilienfinanzierung

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen will, muss heutzutage viel Geld in die Hand nehmen. In Berlin beispielsweise liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein neugebautes Haus pro Quadratmeter bei rund 5.000 Euro. Ein Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche würde also etwa 600.000 Euro kosten. Der Großteil dieser Kosten wird in der Regel mithilfe einer Immobilienfinanzierung beglichen. Dazu stehen dir mehrere Möglichkeiten offen: zum Beispiel Annuitäten- bzw. Hypothekendarlehen, endfällige Darlehen oder eine Mischung aus Bausparguthaben und -Darlehen. 

Wir stellen die häufigsten Modelle vor, wie du deine Immobilie finanzieren kannst, und erklären die jeweiligen Vor- und Nachteile.

Immobilie mit Annuitätendarlehen finanzieren:

Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat eine bestimmte Rate, die sich aus dem Sollzins für den vereinbarten Zeitraum und der Tilgung ergibt. Die Zinsbindung besteht normalerweise für fünf bis 15 Jahre. Während dieser Zeit bleibt die Rate konstant, allerdings geht mit jeder Zahlung der Zinsanteil zurück. Dafür steigt die Tilgung. Üblicherweise sichert sich die Bank oder das Kreditinstitut mit einer Eintragung ins Grundbuch, der sogenannten Grundschuld, ab. Daher spricht man von einem Hypothekendarlehen.

Für diese Form der Immobilienfinanzierung sprechen die hohe Sicherheit und die feste Planbarkeit der Raten. Häufig sind auch Sondertilgungen möglich. Allerdings bleibt meist eine Restschuld bestehen. Eine Ausnahme stellt das Volltilger-Darlehen dar, das du innerhalb des vereinbarten Zeitraums komplett zurückzahlst. 

Wer nach Ablauf der Zinsbindung mit steigenden Zinsen rechnet, kann sich mit einem sogenannten Forward-Darlehen absichern. Hierbei vereinbarst du den neuen Zinssatz für die Restschuld schon lange, bevor die alte Zinsbindung abläuft, meist schon zwei bis drei Jahre im Voraus. Allerdings sind Forward-Darlehen häufig teurer als reguläre Immobilienkredite, weil die Banken einen Aufschlag für deine frühzeitige Sicherung eines Zinssatzes erheben. 

Immobilie mit variablem Darlehen finanzieren:

Bei dieser Form zahlst du keinen festen Sollzins über die gesamte Laufzeit. Stattdessen wird der Zinssatz in regelmäßigen Abständen (alle drei bis sechs Monate) an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Maßgebend ist hier i. d. R. der EURIBOR-Geldmarktzins (Euro Interbank Offered Rate). Dahinter verbirgt sich der durchschnittliche Zinssatz für Termingelder (in Euro) im Interbankengeschäft. Kurz gesagt: Der EURIBOR ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken in Europa untereinander Geld leihen. Die Laufzeit der Kredite liegt zwischen einer Woche und zwölf Monaten, die Höhe orientiert sich in der Regel am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB).

Das variable Darlehen eignet sich vor allem dann, wenn du deine Immobilie nur für einen kurzen Zeitraum finanzieren möchtest. Zum Beispiel, weil du bald eine größere Summe erwartest, etwa aus einer Erbschaft oder einem Hausverkauf. Langfristig bleibt ein gewisser Risikofaktor: Fällt der EURIBOR, sinkt bei der nächsten Anpassung auch dein Zinssatz. Doch Zinssteigerungen können die Monatsrate schnell nach oben treiben.

Immobilie mit Bausparvertrag finanzieren:

Hierbei handelt es sich um eine Kombination aus Sparbuch und Immobiliendarlehen. Dabei besteht das Ziel darin, dass du frühzeitig mit dem Aufbau von Eigenkapital beginnst. So legst du für einen bestimmten Zeitraum (meist sieben Jahre) monatliche Sparraten fest, die dann die Bausparsumme ergeben. Zudem kannst du staatliche Förderung beantragen. Sobald du eine bestimmte Summe angespart hast (meist 40 bis 50 Prozent der gesamten Summe), wechselst du in die zweite Phase.

In der Zuteilungsphase hast du dann Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspar-Darlehen. Dieses umfasst den noch offenen Teil der Bausparsumme. Sofern du gewisse Einkommensgrenzen nicht überschreitest, profitierst du nicht nur von der extrem hohen Sicherheit eines Bausparvertrags, denn das Kapital ist garantiert, sondern auch von einer staatlich geförderten Wohnungsbauprämie. Zudem lässt sich die Summe flexibel einsetzen: Bei Bedarf kannst du mit dem Betrag zum Beispiel auch Modernisierungsleistungen finanzieren. Allerdings sind die Abschlussgebühren recht hoch, und in der Sparphase gibt es relativ geringe Zinsen.

Weitere Formen, um deine Immobilie zu finanzieren

Neben den drei häufigsten Methoden, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, gibt es weitere Möglichkeiten, deine Immobilie zu finanzieren. Meist lassen sie sich mit den oben genannten Formen kombinieren:

• Wohn-Riester: Für die Finanzierung der Immobilie wird die Riesterrente in einen Wohn-Riester umgewandelt. Alle staatlichen Zuschüsse bleiben erhalten. Es gibt allerdings einige allgemeine Voraussetzungen, die zu beachten sind:​​​

• Lebensversicherung: Hierbei wird das Darlehen mit einer Kapital-Police kombiniert. Du zahlst ausschließlich die Zinsen, die Tilgung erfolgt erst mit der Auszahlung der Versicherung. Seit dem Wegfall des Steuerprivilegs im Jahr 2005 lohnt sich diese Form meist nicht mehr.
• KfW-Förderung: Mit den KfW-Programmen werden vor allem Maßnahmen oder Modernisierungen im Bereich „Energieeffizientes Bauen“ gefördert. Neben vergünstigten Kreditzinsen gibt es auch recht hohe Tilgungszuschüsse, zum Beispiel für klimafreundliche Heizungen.

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