REITs

Die Abkürzung REIT steht für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um börsennotierte Aktiengesellschaften, die in der Immobilienbranche tätig sind. Die Unternehmen können von bestimmten Steuervorteilen profitieren, wenn besondere Anforderungen hinsichtlich der Gewinnausschüttung beachtet werden. Für erfahrene Anleger:innen können REITs eine interessante Alternative zu direkten Immobilieninvestments darstellen. 

Mit REITs kann man in Immobilien auf der Grundlage von börsengehandelten Aktien investieren. In Deutschland gibt es Real Estate Investment Trusts seit 2007, die Anlageform ist meist wenig bekannt. In anderen Ländern hingegen handelt es sich um eine etablierte Investitionsmöglichkeit. Wir erklären, was es mit REITs auf sich hat. 

Was sind eigentlich REITs / Real Estate Investment Trusts?

Unter einem Real Estate Investment Trust (REIT) versteht man eine Aktiengesellschaft, die den größten Teil ihres Kapitals in Immobilien oder Grundstücke investieren. Daher kann man REITs auch als Sonderfall von Immobilienaktien betrachten. Sie werden meist öffentlich an der Börse gehandelt, es gibt aber auch nicht börsengehandelte REITs.

Der Handel – also der Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken – ist bei REITs auf einen sehr geringen Umfang beschränkt. Stattdessen müssen REITs in der Regel längerfristig orientierte Geschäftszwecke verfolgen. Dabei handelt es sich insbesondere um die Vermietung, Verpachtung bzw. Verwaltung von Immobilien oder deren Finanzierung. 

Doch das allein macht einen REIT noch nicht aus. Die Besonderheit der Anlageform liegt in den steuerlichen Vergünstigungen und den daraus resultierenden Vorteilen für Anleger:innen. So wird der Gewinn von REITs nicht auf Ebene des Unternehmens besteuert – dadurch ist das Unternehmen von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Stattdessen zahlen Anleger:innen auf die Erträge in Deutschland Abgeltungsteuer (geregelt über die Einkommensteuererklärung), im Ausland wird meist Quellensteuer fällig. 

Um als REIT anerkannt zu werden, müssen die Unternehmen bestimmte staatliche Auflagen erfüllen. Diese steuerrechtlichen Vorgaben unterscheiden sich aber abhängig vom jeweiligen Heimatland des REITs. Die für Anleger:innen wichtigste Voraussetzung besteht darin, dass REITs den überwiegenden Teil ihres Gewinns an Anteilseigner:innen ausschütten müssen. Wie viel Dividende Aktionär:innen über die sog. „Mindestausschüttungsquote“ erhalten, variiert von Land zu Land. Hier einige Quoten in der Übersicht:

• Australien: 100 %
• USA: 90 %
• Deutschland: 90 %
• Japan: 90 %
• Frankreich: 85 % aus Vermietung, 50 % aus Verkauf 
• Belgien: 80 % aus Vermietung, 50 % aus Verkauf

Unterscheidung von REITs nach Heimatländern

Eine andere Form der Unterscheidung erfolgt danach, aus welchem Land der jeweilige REIT stammt. Die Anlageform ist mittlerweile in mehr als 20 Ländern etabliert, wobei Neuseeland und den USA die Vorreiterrolle zufällt. In Neuseeland wurde bereits 1956 eine REIT-ähnliche Struktur eingeführt, die ersten „echten“ REITs entstanden 1960 in den USA. Es folgten die Niederlande („Fiscale Beleggingsinstelling“ bzw. FBI, 1969 ) und Australien (1971). Kanadische REITs  gibt es seit 1994.

Ab der Jahrtausendwende erlebte der internationale REIT-Markt einen Durchbruch, als auch Japan, Südkorea und Singapur REITs zuließen (J-REIT, K-REIT, S-REIT). Die ersten europäischen REITs wurden ab 2003 in Frankreich zugelassen (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées bzw. SIIC). In Großbritannien (Property Investment Fund / PIF) und Deutschland (German REITs / G-REITs) fiel der Startschuss 2007. Zuletzt wurden REITs in Indien (I-REIT, 2019) zugelassen.

Unterscheidung von REITs nach Sektoren

Die meisten internationalen REITs sind auf einen Immobiliensektor spezialisiert. Neben typischen Gewerbe- und Logistikflächen vertreiben und bewirtschaften manche REITs auch Funk- und Sendemasten, Rechenzentren, Parkgaragen, Tankstellen oder Vergnügungsparks. Andere widmen sich Seniorenwohnheimen, Alters- und Pflegeheimen oder Krankenhäusern. Es gibt auch Agrar-REITs, die in die Bewirtschaftung von Äckern und Waldflächen investieren. Und sogar in Schiffs-REITs kann man Geld anlegen. 

Besonderheiten deutscher REITs

Auch wenn REITs in Deutschland eine relativ junge Investmentklasse darstellen, so blieb der große Erfolg bislang aus. Momentan werden nur noch vier Immobilienunternehmen nach deutschem REIT-Recht an der Börse gehandelt. Gelistet werden sie im „RX REIT All Share Index“ der Deutschen Börse. 

Konkret handelt es sich um die Deutsche Konsum REIT-AG, die Fair Value REIT-AG, die Hamborner REIT AG (auch im SDAX gelistet) und die Alstria Office REIT-AG. B, der erste G-REIT überhaupt und mit 4,8 Milliarden Euro Portfoliowert auch der größte. Bis 2022 gab es ein fünftes Unternehmen, die Deutsche Industrie REIT-AG. Doch nachdem sie aufgekauft wurde, nahm man sie von der Börse.

Wie bereits erwähnt, müssen Immobilien-AGs, die als REIT anerkannt werden wollen, bestimmte Anforderungen erfüllen. Dazu gehört eine Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent des Gewinns im vorherigen Geschäftsjahr. Zu den weiteren Auflagen nach deutschem Recht gehören:

Die Aktien müssen zwingend an einem organisierten Markt notiert sein. Dabei kann es sich um den „regulierten Markt“ im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) handeln. Möglich ist aber auch der Handel über den Freiverkehr („Open Market“), der ebenfalls börslich organisiert wird.

REITs dürfen keinen Handel mit Immobilien betreiben. Sie müssen stattdessen die Immobilien langfristig bewirtschaften. Ein Zu- und ein Verkauf von Objekten sind zwar erlaubt, doch der Umfang darf nur gering sein. Innerhalb von fünf Jahren darf maximal die Hälfe des Immobilienbestands ausgetauscht werden.

Das Kapital von REITs muss zu mindestens 75 Prozent in Immobilien und Grundstücke investiert werden. Für den Rest gibt es keine Vorschriften, Beteiligungen an anderen Immobilienfirmen oder Investitionen in Wertpapiere sind zum Beispiel möglich.

Zum Jahresende müssen G-REITs eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent aufweisen. Fremdfinanzierungen sind erlaubt, die Gesamtschulden dürfen aber zum Stichtag nur bei maximal 55 Prozent liegen.

Zum Börsengang müssen sich 25 Prozent aller Aktien des REITs in Streubesitz befinden. Später im normalen Geschäftsbetrieb liegt die Quote bei 15 Prozent. Zudem muss sich das wirtschaftliche Eigentum auf mindestens 100 Aktionär:innen verteilen (an mindestens 335 Steuertagen pro Jahr). 

Jede:r Anleger:in darf nur maximal zehn Prozent der Aktien halten, alternativ gilt eine Grenze von Aktien mit bis zu zehn Prozent der Stimmrechte (es gilt, was eher eintritt). Dadurch wird verhindert, dass ein Konzern, ein Fonds oder auch eine Privatperson einen maßgeblichen Einfluss auf die Unternehmensgeschäfte gewinnt. 

Eine Besonderheit von deutschen REITs ist, dass sie nicht in Wohnobjekte investieren dürfen, die vor dem Jahr 2007 gebaut wurden. So soll ein Anstieg der Mietpreise verhindert werden. Stattdessen besteht das Portfolio der REITs meist aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Investitionen in Wohnimmobilien mit Baujahr 2007 und später findet man kaum.

Warum in REITs investieren? Vorteile auf einen Blick

Wegen der hohen Ausschüttungen weisen REITs häufig eine gute Dividendenrendite auf. Damit ist das Verhältnis von Gewinnausschüttung zum Aktienkurs gemeint. Ein Beispiel: Bei einer Dividende von fünf Euro und einem Börsenkurs von 100 Euro beträgt die Dividendenrendite fünf Prozent. Das ist auch ein Wert, den viele REITs historisch gesehen erreichen. Je nach Branche und Anlagestrategie konnten in der Vergangenheit aber auch Dividendenrenditen von acht bis 15 Prozent erzielt werden. Das ist in der Regel höher als die Mietrendite von selbst gekauften Immobilien. Dazu kommen weitere Vorteile:

• Die Dividenden von REITs sind sehr beständig, die Auszahlung erfolgt regelmäßig. Daher sind die Einkünfte für Anleger:innen gut planbar. 
• REITS können wie andere Aktien an der Börse schnell und einfach gehandelt werden.
• REITs bieten einen recht robusten Inflationsschutz, da sie mit Immobilien in Sachwerte investieren.
• Die Kurse von REITs korrelieren langfristig nur in geringem Umfang mit Aktien- und Anleihemärkten.  
• Stattdessen verlaufen die Kurse der REITs relativ gleichförmig mit der Entwicklung der Immobilienwerte im Bestand (Net Asset Values). Aktionär:innen nehmen daher automatisch an den Wertsteigerungen der Immobilien im Portfolio teil.
• Es gibt keine Ausgabeaufschläge wie beim Kauf vom Immobilienfonds, nur die üblichen Gebühren werden erhoben. Dadurch weisen REITs eine geringe Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio / TER) auf.
• Die Verwaltung der Immobilien obliegt Profis, Investoren müssen sich nicht um das Tagesgeschäft mit Mieter:innen und Handwerker:innen kümmern.

Nachteile von Investitionen in REITs

Nicht vergessen sollte man aber, dass die Investition in REITs auch bestimmte Nachteile hat:

• Es besteht grundsätzlich das Risiko eines Totalverlusts (was aufgrund der breiten Streuung im Portfolio eher unwahrscheinlich ist).
• Die Kurse von REITs sind trotz der geringen Korrelation mit allgemeinen Aktienmärkten anfällig für Schwankungen. Nach einem Allzeithoch Ende 2021 ist der Kurs des "RX REIT All Share Index" im Jahresverlauf 2022 beispielsweise deutlich eingebrochen.
• REIT-Werte können sensibel auf Zinsanstiege reagieren. Werden die Leitzinsen erhöht, werden auch Anleihen wieder interessanter. Dadurch stecken vor allem institutionelle Investoren weniger Kapital in REITs.

Wie findet man die besten REITs?

In REITs zu investieren, ist in der Regel sinnvoll für Anleger:innen, die ihr Portfolio diversifizieren wollen. Gleichwohl sollte man zuvor einige wichtige Faktoren prüfen, um den besten REIT zu finden, zum Beispiel:

Anlagestrategie: Prüfen Sie, in welchen Sektor das Kapital fließt. Deutsche REITs investieren aufgrund gesetzlicher Vorgaben in Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren, Gewerbeparks), internationale REITs sind möglicherweise breiter aufgestellt.

Standorte: Welche Regionen und Lagen bevorzugt werden, ist durchaus unterschiedlich. Häufig investieren REITs in Top-, mitunter auch in Zweitlagen (B-/C-Lagen), von denen sich das Management des REITs  eine positive Entwicklung verspricht.

Vermietungsquote: Die Ausschüttungen des REITs und damit die Dividenden von Anleger:innen hängen im Wesentlichen von den Mieteinnahmen der bewirtschafteten Immobilien ab. Daher sollte die Vermietungsquote möglichst hoch (und dementsprechend die Leerstandsquote relativ gering) sein. Meist ist das der Fall, da REITs langfristige Mietverträge abschließen.

Währungsschwankungen: Viele REITs arbeiten international und unterhalten nicht nur Immobilien im Heimatland, sondern auch im Ausland. Das streut zwar das Risiko und ergibt Wachstumschancen, allerdings müssen die Einnahmen in die Hauptwährung umrechnet werden. Dadurch können sich Nachteile für die Rendite ergeben.

REITs kaufen: Hohe Rendite dank langfristiger Orientierung

Im Grunde verbinden REITs das Beste aus zwei Welten: die Investition in Immobilien mit hoher Wertbeständigkeit und stabiler Entwicklung sowie die einfache Handelbarkeit sowie die Transparenz von Aktien. Wem es zu riskant ist, in einen einzelnen REIT zu investieren, kann die Anlage einfach und kostengünstig etwas breiter streuen, zum Beispiel in einen REIT-ETF . Diese sind häufig international aufgestellt. So kann man auch in Immobiliensektoren investieren, die heimischen REITs verwehrt sind, etwa Wohnimmobilien, die vor dem Jahr 2007 gebaut wurden.  

Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine Anlageberatung dar. Um spezifische Anlageempfehlungen zu erhalten, sollte eine Überprüfung und Beratung durch eine qualifizierte Fachperson erfolgen.

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